不動産投資で不労所得生活!必要な資金額のシュミレーション


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家賃収入で暮らすにはいくら投資資金が必要?

アパート経営やマンション投資で不労所得生活をする方法
不動産投資で不労所得生活をするには軍資金はいくら必要?


バス男「僕は家賃収入で会社を辞めて、好きなことしつつ、のんびり暮らしたいな。」


バス子「家賃収入は不労所得になるものね。」


バス男「軍資金はいくら必要なのかな?仙人様に聞いてみようかな?」


バス子「仙人の【アパート経営やマンション投資で不労所得生活をする方法】の話、私も聞きたい!」







〜家賃収入生活をするために必要な資金額とは?〜

1.アパート経営やマンション投資で不労所得生活をしたい

@不動産投資で不労所得生活をするには?

■不労所得となる家賃収入が魅力な不動産投資

アパート一棟や投資用マンションを複数もち、家賃収入で生活をする不労所得生活を送れたらいいですよね。

不動産投資で不労所得生活は可能?必要な資金額のシュミレーションしてみました。


@必要な資金額のシュミレーション
たとえば、この写真の中古アパートが、7000万円で売りに出ていたとします。

家賃は一部屋4万円とします。
部屋数は21部屋あるので、満室時の月額家賃収入は84万円であり、年間の家賃収入は1008万円です。

よって、満室時の表面利回りは約14%となりますね。

現金でアパートを買った場合、空室率を考慮したり、経費や管理費、税金を差し引くと、ざっくりですが満室時の家賃収入の半額は手元に残るため、年間の手取り家賃収入は約500万円ほどになるでしょうか。

年収500万円あれば、家賃収入だけで生活していくことが可能ですよね。

今回のシュミレーションでは「表面利回り14%」かつ「現金購入」という条件なので、「7000万円の現金で利回り14%のアパートを購入し、ほぼ満室の経営を続けられるなら不動産投資で不労所得生活が可能」という結果になりました。

現金7000万円あれば、利回り4%の高配当株に投資しても、配当金だけで年収が300万円ほどになりますものね。

配当金生活は可能?(配当の仕組みと配当金生活のリスク)

そのため、7000万円ほどの軍資金が作れたら、家賃収入にしろ、配当収入にしろ、不労所得生活が現実的になってきそうですね。

さて、では違う視点や切り口からも必要な資金額をシュミレーションしてみましょう。


A家賃収入で生活をしたい
家賃収入で生活をするには、年間の投資からの収益が300万円は欲しいところですよね。

投資収益とは、家賃収入から、修繕費や銀行への借入の返済を差し引いた実際の利益・・税引き前利益で、年収300万円ということです。

利回りでいえば、表面利回りではなく、実質利回りというわけですね。

表面利回りと実質利回りの違いについては、不動産投資の利回りとは?3種類あるよ!計算方法や目安も(不動産投資の利回りまとめ)の記事が詳しいです。

さて、不動産投資の実質利回りは、「どのような物件を、いくらで買うか?」により、大きく異なるわけですが、平均して5%だとします。

実質利回り5%で年収300万円を稼ごうと思えば、必要な資金額は6000万円となります。

よって、家賃収入で年収300万円の不労所得生活をするイメージとしては・・

土地と建物の合計額が3000万円の中古アパートを2棟、買うイメージでしょうか。

自己資金が1000万円あって、銀行からの借り入れ額が5000万円、くらいになるパターンが多そうですね。

不動産投資の自己資金はいくら必要?1000万円も必要ない理由とは?(不動産投資の本質)

ただし、低利でお金を調達できることが条件となります。
借入金利が高いと、もっと投資規模を拡大しなければなりません。
借入金利が高いと実質利回りが下がるからです。

家賃収入だけで年収300万円を稼ぎ不労所得生活するなら、6000万円分のアパートやマンションを買う必要があるよ。

不動産投資の実質利回り5%って、実は高くはなく、高配当株でも利回りが5%以上の銘柄はあるし、ソーシャルレンディングには実質利回り10%以上のファンドもあります。

それでも、不動産投資の場合は、銀行からお金を借りて投資ができるため、大きな額を5%で運用できるメリットがありますよね。
もちろん、「低金利で資金を調達する」や「高利回りの物件を買う」など条件はありますが。

税引き後のお金をコツコツと貯めて6000万円のキャッシュを作るって、相当に大変ですものね。

6000万円の貯金を作ることよりも、5000万円程度を銀行から借りて6000万円を不動産投資で運用することの方が現実的だと言えるでしょうか。

難しいこと→税金を引いた後の手取り収入から6000万円の貯金を作ること

まだ現実的なこと→1000万円の貯金を作り5000万円を借りて6000万円の運用をすること。

実際には、現金でアパートや投資用マンションを買えば、銀行への返済はないので実利回りが7%程度となるでしょうか。

物件の現金買いをすることにより実利回りが7%とした場合、4000万円の現金があれば、家賃収入が年間280万円となります。

貯金4000万円を作ることが出来れば、家賃収入の不労所得生活も可能

例えば、土地価格が2000万円、建物価格が2000万円の合計4000万円の中古アパート(1K×6部屋)を現金で買ったとします。

1部屋あたりの家賃は月5万円であり、6部屋あるので、月収は30万円となります。
30万円×12カ月で、家賃年収は360万円です。
駐車場代や共益費の収入を含めると家賃年収はもっと増えます。

そこから、固定資産税や、修繕費、空室率などを換算して、実際の税引き前利益が年間280万円となるイメージでしょうか。



A4000万円の貯金を作るには?方法
■では、4000万円の貯金を作るには、どのくらいの時間がかかるでしょうか。

年間の貯金額が100万円の場合、10年で1000万円の貯金ができるので、40年もかかる計算となります。

40年かけて4000万円の貯金ができた頃には、年齢的に、不動産投資をする必要性がなくなっていそうですね。

しかし、給料から税金を差し引いた手取り収入より、生活費を差し引いた貯金で、年間100万円の貯金を作るのも大変です。

そうなると、選択肢は2つですよね。

@副業や転職で収入を増やすことで年間の貯金額を増やす

A銀行からお金を借りて投資する

両方とも行うのが王道であり、副業や転職によって、収入を増やす方法については、以下の記事が詳しいです。

@職種別!おすすめ転職サイトと転職の仕方(ハローワーク以外)(職種別!転職サイトと転職のやり方)

A既卒やフリーターにお勧め就職サイトはコレ(既卒やフリーター専用の正社員就職サイト)

B副業で月3万円稼ぐ私の方法2つ!随時更新(月3〜5万円の副収入を稼ぐには?)

C月1〜2万円の副収入を手堅く投資で稼ぐ私の方法(副収入を稼ぐには?)


そして、不動産投資の王道、銀行から借りたお金で物件を買っていく方法については、以下の記事が詳しいです。

不動産投資で成功しセミリタイアする条件やコツ30代40代編(成功のコツ)


さて、私も「不動産投資で不労所得生活できたらいいな〜」と思っていて。

でも、不動産投資は調べ研究すればするほど、「こりゃ、リスクが高いし、難しい投資対象だな。プロ向きの投資対象だ」という結論になってしまい、投資を開始できずにいました。

「空室が発生したらヤバい」とかでなく、もっとヤバいリスクが潜んでいるのが不動産投資であり、以下の裏話が詳しいです。

不動産投資は儲からないしやめとけ!実際は難しいから無理な理由(不動産投資の裏話)

だからこそ、アパート経営で上場している上場企業シノケンの仕組みを知って資料請求をしてみました。

上場企業シノケンに難しい部分や実務を外注できるシノケンの仕組みは、私などの不動産投資素人には、現実的な選択肢の1つのように思われました。

「素人の自分が1人で、不動産投資を開始するのはリスクが高い」と感じている人は、検討の価値があると思います。

シノケン賃貸アパート経営の評判は?シノケンの資料請求してみた体験談(シノケン資料請求してみた)


なお、不労所得には、家賃収入以外にも選択肢があります。

個人的には、ソーシャルレンディング投資がおすすめですね。

ソーシャルレンディング投資は、仕組み的には{金貸し}であり、お金を借りたい企業に、お金を貸してあげて、毎月、利息収入を得る仕組みとなっています。

1万円から投資可能なため分散投資しやすく、利回りも実利回りで6〜10%と高い点が魅力です。

また、市場での売買がないので「価格が下がって損した」という失敗もなく、現実的に高利回りでお金を増やしていける投資対象だと思っていて、私も積極的に投資するようになっています。

もちろん、利息収入は不労所得となり、家賃収入とは違い本当の不労所得となります。

不労所得生活を送る方法!お勧めはソーシャルレンディング(利息収入で生活するには?)

不動産事業者に、土地など不動産を担保にお金を貸すファンドが多く、間接的な不動産投資でもあるソーシャルレンディングについては、以下の記事が詳しいです。

高利回りソーシャルレンディングとは?仕組みを解説!体験談も(超高時給の投資)

高利回りソーシャルレンディング比較一覧!お勧めはココ(お勧めの会社はどこ?)

ソーシャルレンディングは怪しい?危険性や貸し倒れ率を詳しく(失敗しないコツ)


また、不動産投資と比較されることの多い太陽光発電投資は、売電収入が不労所得となります。

国と太陽によって20年間の売電収入額が保証されている奇跡的な投資対象となっている太陽光発電投資は、不動産投資と違い、「空室が埋まらない」とか「家賃が下落する」などの心配もなく、突発的な修繕費の発生もありません。

それでいて、実利回りではアパート経営やマンション投資よりも高い場合が珍しくなく、売電収入で不労所得生活を始めた人も多く出現しています。
家賃収入よりも、売電収入の方が、圧倒的に手堅いからです。

現在は、中古発電所の売買も盛んであり、以下の記事が詳しいです。

産業用太陽光発電への投資!メリット/デメリット(不動産投資より手堅い)

土地付き太陽光発電投資は中古物件がおすすめな理由3つ(中古物件のメリット)

私の体験談!おすすめ太陽光中古物件売買サイトはココ(おすすめ中古物件売買サイト)


<writer 名無き仙人>


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バス子「だったらソーシャルレンディングで配当金生活はいくらから可能?本気の検証(いくらでリタイア可能?)の記事もあるわよ。」


仙人「関連記事としては、資産運用!ほったらかしでも複利で増える!不労所得を得るなら一覧(不労所得となる資産運用一覧)もお勧めじゃよ。」


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