田舎のアパート経営のリスク!不動産投資を地方でやるメリット


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田舎で不動産投資をするリスクや危険性とは

地方都市のアパート経営のリスク!不動産投資を田舎でやるメリットとデメリット
地方都市や田舎はアパートもマンションも安けど、不動産投資して儲かる?


バス男「田舎って物件の価格が安いよね。買ってみようかな〜。」


バス子「地方ではアパート一棟が1500万円で売られていたわ。でもリスクや危険性はないのかな?」


バス男「仙人様に【田舎で不動産投資をするリスクや危険性】を聞きに行ってみようか?」


バス子「仙人の【不動産投資を田舎でやるメリットとデメリット】の話、私も聞きたい。」







〜田舎で不動産投資のリアルな実情とは?〜

1.アパート経営は田舎や地方都市が狙い目?

@東京と地方の不動産投資の違い

■東京などの都心では、土地価格が高いためアパートやマンションの不動産価格が高く、買いにくいですよね。

一方、田舎は土地価格が安いので、2000万円で築年数の浅いアパート一棟を土地付きで買えたりします。

田舎のアパート経営のリスク!
不動産投資を地方都市でやるメリットとデメリット
を見ていこう。


@安いには理由がある
田舎や地方都市のアパート一棟やマンション、一戸建ては、価格が安いので不動産投資家からすると魅力的ですよね。

満室時の表面利回り20%以上の物件が売られていたりします。

「田舎は不動産投資をするライバル投資家がいないから、お宝物件が多いのかな?」と思ってしまいますよね。

しかし、そんなことはありません。
人口数十万人の田舎の地方都市でも、不動産業で飯を食っている不動産業者が、しのぎを削っています。

そのため・・

まず、不動産オーナー(大家)から、不動産業者に「物件を売りたいのですが」と連絡が入った場合、その時点で、本当のお宝物件であれば、業者が買ってしまいます。

※お宝物件をシノケンが購入し、私たち個人投資家に提供してくれる仕組みがあるシノケンは上場企業であり、見当の価値有と思って資料請求をしてみました。

シノケン賃貸アパート経営の評判は?シノケンの資料請求してみた体験談(シノケン資料請求してみた)


そして業者が買わなかった物件が、一般の個人投資家に情報として流れます。

で、お宝物件であれば、情報が公開された、その日のうちにプロの個人投資家や別の業者、あるいは不動産業も行っている法人が買い付け申込をしてしまう現状があるようです。

実際に、地方都市の不動産会社の営業の方が言っていました。
「現在は、県外から物件を買いに来られる方も多く、良い物件は、その日のうちに買い付け申し込みが入ります」と。

そういう現実があるため、地方都市で、ずっと売りに出ている、価格が安く利回りの高い物件は、なにかしら問題のある物件と思って良さそうです。

例えば、田舎に大きな工場が出来たため、工場周辺にアパートが急激に増えたものの、工場が撤退し、現在は誰も住んでいないアパートが、ゴロゴロとあるため安い価格で投げ売りされている・・などですね。

いい物件が安く売りに出されたら、そりゃあ、業者や法人、プロの個人投資家が、すぐに買っていきますよね。たとえ地方都市や田舎であっても、です。

田舎のアパート経営のリアル→田舎も競争は激しいよ。物件が売りに出る頻度が都会より圧倒的に少ないしね。

田舎の地方都市でも、不動産の売買は行われており、本業が別にある法人が、売りに出た物件を買っていくケースも多いようです。


A田舎の地方都市で起きていること
田舎は高齢化率や人口減少化率が高く、そのわりに、相続税対策もあって、田舎の土地にはアパートが、どんどん建っています。
すると、需要と供給の問題で、アパートの空室が増えるのでは?と思うわけですが、確かに空室も増えていますが、立地によりけりのようです。

地方都市の中でも駅近くなど、市街の中心部に人が集まってきており、市街の中心部から離れた場所にあるアパートの空室が目立ち始めています。

東京では、駅から離れていても、家賃を下げれば「誰も入居者がつかない」ということが考えにくいですが、重要と供給が崩れつつある田舎や地方都市では、家賃を2万円や1万円にしても、入居者が入らなかったりする場所もあるようです。

この現象は、少しづつ、少しづつ起きている現象で、今後も、続いていくことでしょう。

田舎で不動産投資をする場合も、購入する物件の場所が、とても重要なわけですね。

「築年数のわりに価格が安いから」という理由だけで、市街の中心部から離れた場所にあるアパートを買わないよう注意しよう。

今は満室かもしれませんが、田舎の地方都市の今後の10年、20年を考えると危険な物件かもしれません。

地方都市に住んでいる人たちも「本当は駅近くの中心地に近い場所に住みたいけど、中心地の家賃は高いから」という理由で、周辺の家賃の安いアパートに住んでいます。

※田舎の地方都市でも、同じ広さの物件で、駅近くだと家賃6万円で、離れれば家賃4.5万円だったりする。

また田舎暮らしでは車が必要であり駐車場が必須となる。
そして駐車場代金も、駅近くだと1万円ほどし、離れれば3000円程度になったりする。

※東京など都会の感覚からすると、駅近くの中心地に近い場所も格安なのだが。

そのため、需要と供給のバランスが崩れ、中心地に住めるようになれば、その分、中心部から離れた場所にあるアパートの空室は増えていくことになりそうです。

にも関わらず。
田舎や地方都市では、中心地から離れた場所に、今日もアパートが作られています。

理由は相続税対策だったり、{家賃保証}を信じて地主がアパートを建てたり・・のようです。

家賃保証については不動産投資詐欺の手口!投資用マンションは悪質業者ばかり?(不動産投資詐欺まとめ)にて。


B田舎で不動産投資をするメリット
田舎で不動産投資をするメリットは、地方の田舎に遊びに行く口実が出来ることでしょうか。

その点に関しては、田舎の不動産投資はプライスレスの価値がありますよね。

一方、地方都市など田舎の不動産投資のデメリットは、土地勘がわからないので難しい・・という点でしょうか。


C田舎で投資するなら太陽光発電
私が地方都市など田舎で不動産投資をするなら、アパートやマンションを買うのではなく、中古の太陽光発電所を買うと思います。

田舎は土地が安いので、太陽光発電所が、いたるところにゴロゴロと設置されています。

太陽光発電投資は、20年間の売上を国と太陽が保証している手堅い投資であり、表面利回りも10%ほどと高く、実利回りも高いです。

田舎では、売電が既に開始されている中古の太陽光発電所が売りに出ている場合もあり、手堅い投資対象となっています。

2〜3個、中古発電所を買ってしまえば、それだけで、労働者階級を抜け出すことになりますものね。

私含め、普通の凡人にとって、最も現実的な「労働者階級を抜け出る方法」が太陽光発電投資!と言えるでしょうか。

銀行からお金を調達してきて、中古の発電所を買うだけですものね。

日本の労働者階級を抜け出し富裕層になるには?2つの方法(労働者階級から抜け出る方法)

中古物件の売買も盛んな太陽光発電投資については、以下の記事が詳しいです。

@産業用太陽光発電への投資!メリット/デメリット(不動産投資より手堅い)

A土地付き太陽光発電投資は中古物件がおすすめな理由3つ(中古物件のメリット)

B中古太陽光発電所の売買サイト比較ランキング!登録してみたよ(中古発電所を買うなら)


また、個人的には、1万円から投資可能なソーシャルレンディング投資もおすすめです。

実利回りで7〜10%のファンドも多くあり、不動産投資のような「面倒/煩わしい」がありません。

1万円から投資可能なため不動産投資と違って分散投資が容易であり、パソコンやスマホで投資するファンドを選び「投資するボタン」を押すだけで、高利回りで資産を運用していけます。

本当の不労所得となり、私も積極的に投資を行っています。

現金で投資する投資対象としては、かなり、おすすめなソーシャルレンディングについては、以下の記事が詳しいです。

@高利回りソーシャルレンディングとは?仕組みを解説!体験談も(超高時給の投資)

A高利回りソーシャルレンディング比較一覧!お勧めはココ(お勧めの会社はどこ?)

Bソーシャルレンディングのリスクは「貸し倒れ」以外に6つもある!(リスクを徹底解説)


<writer 名無き仙人>


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バス男「地方の田舎にはギャルが少ないから僕はパスだな。」


バス子「自給自足の生活は田舎暮らしなら可能?の時から考えは変わっていないみたいね。」


仙人「関連記事としては、初めての不動産投資!始め方や勉強方法、初心者におすすめセミナーも(不動産投資のコツ)もお勧めじゃよ。」


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