不動産投資の利回りとは?3種類あるよ!計算方法や目安も



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不動産投資の利回りとは?平均利回りの目安や計算の仕方

不動産投資の利回りとは?計算方法や平均利回りの目安
表面利回り/実利回り/自己資金利回りの3種類を学ぼう。


バス男「利回り13%の区分マンションが売られているんだけど、買うべきなのかな?」


バス子「利回り13%って表面利回りでしょ?」


バス男「表面利回り?」


バス子「もうっ。仙人の【不動産投資の利回りとは?計算方法や平均利回りの目安】の話、聞いていないの?仙人が言うにはね・・」







〜初心者編!不動産投資の利回りとは?〜

1.不動産投資の利回りの計算方法や目安

@表面利回り実利回りの違いとは?

■不動産投資では「利回り12%」などと、利回りに関する話が多く出てきます。


不動産投資の利回りとは?目安や計算方法について見ていこう。

不動産投資の利回り3種類を重要度別に比較一覧にしました。

利回りの種類 重要度
表面利回り ★★
実利回り ★★★★
自己資金における利回り ★★★★★★


まずは、表面利回りから。


@不動産投資の利回りの意味
利回りとは、利息や利益配当の、元金に対する割合のことです。

<ケース1>
1000万円で売られている中古区分マンションを1000万円で買い、家賃7万円/月で貸した場合。年間の家賃収入は84万円です。

この場合、84万円の家賃収入が「利益配当」にあたり、元金は1000万円なので、84万円÷1000万円で、利回りは8.4%となります。

利回りの計算の仕方→「利益配当」÷「元金」

もし、価格交渉に成功して、中古区分マンションを900万円で買うことができ、家賃8万円で貸すことができた場合。

年間の家賃収入は96万円となるため・・

96万円÷900万円で、利回りは10.6%にアップしました。

不動産投資の利回りは「家賃が上がる」もしくは「物件の買値が下がる」によって高くなる!

利回り10%の時に、10年で元金を回収できる計算となります。

年間の家賃収入96万円の場合、10年間の家賃収入の合計は960万円であり、元金900万円を約10年で回収したことになりますね。

区分マンション投資であれ、アパート一棟の投資であれ、一軒家の投資であれ、不動産投資では利回り10%が平均的な利回りであり、利回りの目安となります。

不動産投資の平均的利回りの目安→利回り10%

利回り10%なので「10年で元金を回収して、11年目以降、利益を出していく」というイメージですね。

ちなみに、株式投資の高配当株では、利回りが高くても5%程度です。

利回り10%以上の高利回りな投資対象となると、不動産投資や太陽光発電投資、ソーシャルレンディング投資などと、投資対象が限られてきます。

不動産投資入門!最初は何から始める?株や投資信託と魅力を比較しよう(比較が重要)

ソーシャルレンディング利回り比較ランキング! 実践で判明【超厳選】トップ3(利回りが高い会社は?)


A不動産投資の利回りの本当の意味
さて、不動産投資には、利回りが3つあり、ややこしいですが、とても重要なため理解していきましょう。

@表面利回り
不動産投資の利回りと言えば「表面利回り」のことを言う場合が多いです。

表面利回りとは、さきほどのマンション投資の利回り説明と同様、税金のことや、修繕費のことなどを考えないで、単純に計算した利回りのことです。

不動産投資のwebサイトなどに、{物件情報}として書かれている利回りは、表面利回りであることが、ほとんどです。

ただ、不動産投資の場合、株式投資やソーシャルレンディング投資とは違い、修繕費や借入金の金利返済など、実際には、多くのお金(経費)が、かかります。

そのため、表面利回りとは別に、実際の利回り・・【実利回り】というものがあります。

A実利回り
実利回りとは、本当の、実際の、リアルな利回りのことです。

例えば、銀行からお金を借りて900万円で買った中古区分マンションを、家賃8万円で貸すことができれば、表面利回りは10.6%です。

一見すると「利回り10%以上の高利回り物件だ。10年で元金を回収できて、11年目から、まるまる利益だ」と感じます。

しかし、実際にマンションを貸しに出してみると・・

・修繕費(エアコンの交換やクロスの張替えなど)
・修繕積立金
・管理費(管理業者に払う管理費用)
・共益費
・税金
・銀行への返済(金利分含む)

など、いろいろとお金がかかってしまいます。

家賃収入8万円の中から、修繕積立金を払い、税金を払い、銀行への返済をし・・とするわけですね。

すると、手元に残るお金は「わずか」となってしまう場合もあり、さらに最悪なのは「入居者が入らない」という事態です。

例えば、入居者が退去してしまった後に、募集をかけているのに、入居者が入らないで空室が続くこともあるでしょう。

でも、修繕積立金や税金の支払い、銀行への返済は、毎月、発生します。

すると当然、赤字ですよね。収入は0円なのに、支出は何万円もあるからです。

すると現実としての利回りはマイナスとなってしまいます。

表面利回りが10%以上でも、実際の利回りはマイナスとなるケースだってある

さらには、修繕積立金は、5〜10年の周期で上がっていくし、物件は5〜10年経てば古くなるので家賃も下がってきます。

実利回りは、年々、低下していくわけですね。

不動産投資で失敗する人の原因は、「表面利回りを見て投資判断を下して、実利回りの低い物件を買ってしまったから」である場合も多いです。

「買った不動産を10年後に売却したら、収支は、どうなるか?」「10年後に売る場合、いくらで売れそうか?」も含めて、きちんと収支シュミレーションをし、投資判断を行うようにしたいものですね。

なお、実利回りを計算する際の収支シュミレーションでは、空室率を10%などと仮定して計算します。

が、空室率を少なく見積もっていて物件の購入判断を下し、実際には空室が続くようだと、赤字が続くケースもありえます。

築年数の古い中古区分マンションの投資は失敗する理由やリスク/デメリット(マンション投資の危険性)


ちなみに。
「実利回りの計算とか面倒だし、空室率を10%で試算するとか、予想外のことが起きるのが不安だから不動産投資は、やっぱり無理」という場合には、ソーシャルレンディング投資がおすすめです。

ソーシャルレンディング投資とは、仕組み的には{金貸し}であり、毎月、利息収入を得られる投資です。

1万円から投資可能であり分散投資しやすく、利回りも10%以上のファンドがあったりと高いうえ、表記されている利回りが、そのまま実利回りなので安心です。

スマホやパソコンで「投資するボタン」を押すだけで完了するため手間暇も時間もかからずに、お金を高利回りで運用でき、私も積極的に投資を行っています。

土地などの不動産を担保に、不動産事業者にお金を貸すファンドが多く、間接的な不動産投資でもあるソーシャルレンディングについては、以下の記事が詳しいです。

@高利回りソーシャルレンディングとは?仕組みを解説!体験談も(超高時給の投資)

A高利回りソーシャルレンディング比較一覧!お勧めはココ(お勧めの会社はどこ?)

Bソーシャルレンディングは怪しい?危険性や貸し倒れ率を詳しく(失敗しないコツ)


B自己資本利回り
もう1つ、不動産投資で重要な利回りがあります。
それが、自己資金における利回りです。

例えば、900万円で買った中古区分マンションを、家賃8万円で貸した時の表面利回りは10.6%ですが・・

自己資金100万円で、800万円を銀行から借りて投資している場合。
100万円の自己資金で、900万円もの高額な物件を買って利回り10.6%で運用できているわけです。

もし、諸費用等を差し引いた税引き前利益が年間40万円の場合。

100万円の自己資金で年間40万円も、儲けた計算となります。

100万円の貯金がある人が、その100万円の貯金を元に、年間、40万円を儲け続けるって、すごいですよね。

100万円で、超高利回りな投資対象であるソーシャルレンディングの、利回り12%のファンドを買って運用しても、年間の利息収入は12万円です。

もし、利回り5%の高配当株を100万円分買った場合、年間の配当収入は5万円にしかなりません。

そう考えると、100万円の自己資金を元に年間40万円の投資利益を出すのが、いかにすごいか?が、わかりますよね。

不動産投資の、唯一最大のメリットは、銀行からお金を借りて投資できるため、自己資金が少なくても、大きな金額の投資が可能であり、自己資金における利回りで考えた時に、他の投資対象では、ありえないくらい稼げる点です。

だから不動産投資は、サラリーマンやOLなどに人気なんですね。
貯金が100万円、200万円と少なくても、銀行からお金を借りることによって、1000万円以上の資産運用が可能となるからです。

不動産投資の自己資金はいくら必要?1000万円も必要ない理由とは?(不動産投資の本質)


ただ、もし私が不動産投資に投資するならば、中古区分マンションや中古アパート一棟を買うのではなく、中古の発電所を買うと思います。

太陽光発電投資は、実利回りが不動産投資より高いことが多く、銀行からの借り入れが可能なため、自己資金における利回りが、とても高くなる投資です。

不動産投資のように「入居者が入らない」「家賃相場が下落する」という心配もありません。
国と太陽によって20年間の売上額が保証されているからです。

また、急な修繕費が必要になることもなく、地震などの天災に強く、人災の心配もありません。

さらには、現存する最強の投資対象にも関わらず、「仕組みが、わからないから」ということで参入者は少なく、ライバルが少ない特徴があります。

現在は中古売買も盛んな太陽光発電投資については、以下の記事が詳しいです。

@産業用太陽光発電への投資!メリット/デメリット(不動産投資より手堅い)

A土地付き太陽光発電投資は中古物件がおすすめな理由3つ(中古物件のメリット)


なお、初めて不動産投資に取り組む場合、実質利回りを現実的に正確に算出するのは難しいのですが、上場企業のサポートを受けながら、不動産投資を開始できる仕組みがあります。

それがシノケンのアパート経営であり、検討の価値有!と思い資料請求をしてみました。

シノケン賃貸アパート経営の評判は?シノケンの資料請求してみた体験談(シノケン資料請求してみた)


<writer 名無き仙人>





バス男「僕は利回り20%以上で運用したいな〜。」


バス子「だったら利回り20%以上で資産運用する私の投資方法!怪しくないよ(年利20%投資法)がおすすめよ。」


仙人「関連記事としては、初めての不動産投資!始め方や勉強方法、初心者におすすめセミナーも(不動産投資のコツ)もお勧めじゃよ。」


<不動産投資関連>
不動産投資で年収300万円を年収1000万円にする方法!融資の条件や年収も(銀行融資で物件を買っていくコツ)
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不動産投資は儲からないしやめとけ!実際は難しいから無理な理由(不動産投資の裏話)
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