不動産投資がハイリスクで危険な理由!借金で自己破産する理由


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不動産投資はハイリスク/ハイリターン!赤字で借金が残り自己破産する理由

不動産投資は危険でハイリスク!赤字で借金/自己破産する原因
不動産投資で借金を抱え込む典型的な失敗例を見ていこう。


バス男「不動産投資って安全なの?危険なの?どっち?」


バス子「安全!とも聞くし、借金だけ残り自己破産する!とも聞くし・・。」


バス男「借金だけが残る仕組みを、仙人様に聞きに行ってみよっか。」


バス子「仙人の【不動産投資は危険でハイリスクな理由】の話、私も聞いておこっと。」







〜不動産投資の典型的な失敗パターンとは?〜

1.不動産投資はハイリスク・ハイリターンの投資対象

@不動産投資が危険な理由!借金ができる理由とは?

■アパート一棟や、投資用マンション一室を購入し、誰かに貸して家賃収入を得る不動産投資。

家賃収入は不労所得となるため魅力的ですよね。

ただ、不動産投資はハイリスクで危険な投資でもあります。

不動産投資がハイリスクで危険な理由!借金で自己破産する仕組みを見ていこう。


@自己破産までの道のり
不動産投資の本やセミナー、ブログなどでは、成功体験談ばかりで、まるで誰でも不動産投資なら成功できるように錯覚してしまいますよね。

初心者におすすめ!初めての不動産投資勉強本【厳選3冊】(不動産投資本まとめ)

ただ、最初から土地をもっている地主大家ですらも、不動産投資で失敗するケースがあるため、土地と建物の両方を買うことになる一般個人投資家の場合、失敗して借金を背負い込むケースや、自己破産するケースもあるようです。

※日本全国にはアパートが多く建っているが、その多くが、元から、その土地をもっている地主が、建物であるアパートを建てる費用だけを出して、建てているアパートである。

つまり、地主大家は土地の取得費用が必要ないアドバンテージがあるわけ。

土地と建物の両方を買わないといけない一般投資家は、地主大家に比べると不利な立場からのスタートとなる。


では、典型的な失敗例、借金を背負い込む失敗例を見てみましょう。


<借金を背負い込む失敗例>
まず、投資初心者なのに、現金に余裕のない状態で、銀行借入で大き目な物件を買う人が借金を背負い込みやすいです。

特に、不動産市場が活況の時、不動産価格が上がっている時に物件を買ってしまうと、借金だけが残り、自己破産に追い込まれやすいです。

マンションやアパートを買うべき時期は?不動産投資を始めるタイミングの見極め方(投資時期まとめ)

Aさんは「不動産投資は儲かる。今がチャンス。まだまだ不動産価格は上がる。今買っておいて家賃収入を得て、3〜5年後に売れば、短期間で、多額の儲けになる」とマネー雑誌で情報を得て、不動産投資を始めました。

貯金は100万円しかありませんでしたが、勤続年数の長いサラリーマンだったため銀行からの融資がおりて、8000万円の中古アパート一棟を購入することができました。

買った時から満室で稼働しており、最初の半年は上手くいっていました。

しかし半年後。
退去者が2人でて、その2か月後に、3人が立て続けに退去しました。

空室が5部屋も出てしまいました。
しかし、時期的に新しい入居者は入ってきません。

また、Aさんが思っていたのとは違い、エアコンの交換費や、クロスの修繕費など、修繕費が結構、かかります。

さらに水回りのトラブルが発生し、配管から工事が必要となって、思わぬ修繕費が必要となりました。

固定資産税も払わないといけないし、管理を管理業者に任せているので、管理業者への支払いもあります。

家賃収入で、ウハウハのつもりでしたが、気がついたら、毎月、銀行への返済が足りず、貯金を切り崩す状況となっていました。

「やばい。早く空室を埋めないと」Aさんは焦りましたが、本業の会社員の仕事が忙しく、入居者を増やす工夫や努力に時間や労力を使えません。
5部屋の空室は埋まらず、さらに、もう1人、退去者が出てしまいました。

毎月の赤字額は、また5万円以上増えてしまいました。
Aさんの給料の手取り収入から、生活費を差し引くと、残りは3万円しかありません。
それなのに、毎月の赤字額は9万円です。

毎月6万円も貯金がなくなっていきます。
残りの貯金額は30万円なので、あと5か月しか、もちません。

「こんなハズじゃなかった。いちいちストレスだし、もう売ってしまおうかな」Aさんが、そう考え始めていた、ある日。

世界規模の金融危機が発生しました。
すると日本の不動産市場も急激に冷え込み、銀行が融資の姿勢を厳しくしたため、不動産を買う「買い手」が、いなくなってしまいました。

そのため、Aさんが8000万円で買ったアパートを8000万円で売りに出しても、まったく反応がありません。

思いきって、500万円の損を覚悟に7500万円で売りに出してみましたが、まったく買い付け申込が入りません。

しかし7000万円で売りに出して売れても、1000万円もの借金だけが残ります。

空室は増えているし、金融危機の発生で状況が一変しているので7000万円でも、買い手が現れず、売れないかもしれません。

仮に6000万円まで値下げしたら売れるかもしれませんが、銀行から借りている8000万円に対して、物件を売って得た6000万円を返済しても、2000万円の借金だけが残ります。

Aさんは「このまま、じりじりと貯金を切り崩し、借金を作っていくか?」それとも「6000万円で売ってしまって、2000万円の借金を確定させるか?」で悩み続けるのでした。

不動産投資がハイリスクで危険な理由→借金して投資するため、物件を高値掴みし空室が増えると、借金だけが残り自己破産にもなりかねないから。



A不動産投資はハイリスクで危険

■不動産投資は、「土地価格は下がりにくいので株式投資より安全!」と思っている人もいますが、不動産投資の方が金額が大きくなるので、不動産投資の方がハイリスクでしょう。

例えば、株式投資で10万円の株を買って、買った株の会社が倒産して株券がぱーになってしまっても、損失額は10万円です。
借金を背負うことはありません。

一方、不動産投資では、800万円で投資用マンション一室を買って、その後に入居者が入らなければ、銀行への返済や、管理費ばかりが発生し、どんどん損失額が膨らんでいきます。

もし「入居者が入らないから売ってしまおう」ということで800万円で売却できても、それまでの管理費や税金、返済の金利分などを考えると、トータルの投資の収支は、数十万円単位のマイナスとなってしまい可能性もあります。

これでも、買った時と同じ値段で売れる前提の話であり、800万円で売りに出しても買い手が現れなければ、売値を下げていくしかなく、売値を750万円、700万円・・と下げれば下げるほど、マイナス額は大きくなっていきます。

不動産投資入門!最初は何から始める?株や投資信託と魅力を比較しよう(比較が重要)

不動産投資は金額が大きな投資となるし、表面利回りと実利回りの差が大きく、また「買った物件が売る時には、いくらで売れるか?」がわからないので、投資初心者が簡単に儲けられるほど単純で簡単な投資ではなさそう。

不動産投資の利回りとは?3種類あるよ!計算方法や目安も(不動産投資の利回りまとめ)


また、アパートの建築会社や、土地を扱う不動産関連会社は、懇意にしている弁護士事務所を必ずもっています。

なぜか?
建設関係や土地関係は、トラブルが少なくなく、裁判沙汰になる問題も出てくるからです。

そういった世界に、素人投資家が、弁護士の知り合いすら、いないなか、たった1人で、足を踏み入れていくのが不動産投資・・という側面があり、個人的には「不動産投資はハイリスクで危険があるよな。難しいよ。」と思っていました。

不動産投資は儲からないしやめとけ!実際は難しいから無理な理由(不動産投資の裏話)

だからこそ、アパート経営のプロである上場企業のサポートを受けながら不動産投資を開始できるシノケンの仕組みを知って、資料請求をしてみました。

「不動産投資は難しくないか?」と感じている場合は、シノケンの仕組みも検討の価値有だと感じています。

シノケン賃貸アパート経営の評判は?シノケンの資料請求してみた体験談(シノケン資料請求してみた)


また、もし、不労所得に興味があるなら、不動産投資より太陽光発電投資の方がおすすめですね。

太陽光発電投資は、国と太陽によって20年間の売上額が保証されているので、「空室が埋まらない」「家賃の下落がとまらない」という心配がありません。

また、突発的な修繕費もなく、太陽光発電所を買った後は、ただただ、毎月、売電収入を受け取るだけとなります。

それでいて利回りは10%ほどあり、実利回りは不動産投資より、高かったりします。

不動産投資の利回りとは?3種類あるよ!計算方法や目安も(不動産投資の利回りまとめ)

そういう意味では、投資初心者ほど、太陽光発電の方がおすすめとなりますね。利益を出すのが不動産投資より簡単だし失敗する要因が少ないからです。

個人的にも、中古アパートや投資用マンションを買うくらいなら、まず先に、中古発電所を検討します。

木造?RC?不動産投資の種類を比較一覧!初心者におすすめの投資手法(不動産投資の種類)にあるとおりですね。

現在は、中古発電所の売買が盛んである太陽光発電投資については、以下の記事が詳しいです。

高利回りソーシャルレンディングとは?仕組みを解説!体験談も(超高時給の投資)

土地付き太陽光発電投資は中古物件がおすすめな理由3つ(中古物件のメリット)

私の体験談!おすすめ太陽光中古物件売買サイトはココ(おすすめ中古物件売買サイト)


また、「もっと、もっと安全な投資がしたい」という人には、ソーシャルレンディング投資がおすすめです。

ソーシャルレンディング投資は、仕組み的には金貸しです。

お金を借りたい企業に、お金を貸して、毎月、利息収入を得る仕組みになっています。

1万円から投資可能なため分散投資しやすい点、そして利回りが6〜10%と高い点が魅力です。

そして、市場での売買がないので「市場価格が下がって損した」という失敗もありません。

もちろん、借金するリスクとは無縁であり、家賃収入以上に、不労所得となります。
スマホで、ファンドを選んでクリックし、あとは放置していても、自動的に毎月、利息収入が入ってきて、約1年ほどの投資期間が終了すると、自動的に投資元本も戻ってくるからです。

ソーシャルレンディング分散投資のコツ!徹底解説するよ(分散投資の仕方)にあるとおり。

分散投資さえしておけば、リスクは、かなり下げることができます。

私のメインの投資先の1つであるソーシャルレンディングについては、以下の記事が詳しいです。

高利回りソーシャルレンディングとは?仕組みを解説!体験談も(超高時給の投資)

高利回りソーシャルレンディング比較一覧!お勧めはココ(お勧めの会社はどこ?)

ソーシャルレンディングは怪しい?危険性や貸し倒れ率を詳しく(失敗しないコツ)


<writer 名無き仙人>


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バス男「借金だけが残るって辛いね。」


バス子「物件の高値掴みの失敗パターンだと、土地すら残らず、借金だけが残るものね。」


仙人「関連記事としては、資産運用!ほったらかしでも複利で増える!不労所得を得るなら一覧(不労所得となる資産運用一覧)もお勧めじゃよ。」


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