築年数の古い中古区分マンションの投資は失敗する理由



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中古の投資用ワンルームマンションへの投資は失敗する理由

築年数の古い中古区分マンションの投資は失敗する理由やリスク/デメリット
中古の投資用区分マンションは買ってはいけない本当の理由とは?


バス男「僕、今度、中古マンションを投資用として買うんだ〜。これで僕も大家さんだ。さっそくバス美ちゃんのお店で自慢しよう。」


バス子「え?バス男さんは仙人の【築年数の古い中古区分マンションの投資は失敗する理由】の話、聞いていなの?」


バス男「仙人様の【中古の区分マンション投資のリスク】の話?」


バス子「うん。仙人が言ってたんだけどね・・」







〜中古の投資用マンションに潜むリスクやデメリットとは?〜

1.中古区分マンションへの投資って実際はどうなの?

@築年数の古い物件/マンション投資のリスク

■初めて不動産投資を始める場合、最初に買う一棟目の物件は、価格が安くて買いやすい築年数の古い中古区分マンションを買うことになりがちですよね。

しかし、中古区分マンションへの不動産投資はリスクやデメリットが6つもあります。

築年数の古い中古マンションを投資用で買うと失敗する!
リスク/デメリット6つ
を見ていこう。


@分散投資できない
不動産投資の中では、価格が安くて買いやすい築年数が古い中古区分マンションですが、それでも1部屋買うのに500万円〜1000万円くらいはしますよね。

500万円と言えば大金であり、銀行からお金を借りて買う人も少なくないでしょう。

で、株式投資で「俺、銀行から借りた金を一社の株に集中投資しているんだよね」と言う人がいたら、「ギャンブラーだな。分散投資したら?」とアドバイスをしますよね。

集中/分散投資のメリットとデメリット!株/fx/投資信託(集中投資と分散投資の違い)にあるとおり。

集中投資はリスクが高く、分散投資はリスクが低いからです。

でも、区分マンションを買う人は、{借金して作った500万円を1つの銘柄に集中投資する}と同じことをしているわけです。

確かに区分マンションの場合、地震で建物が倒壊したり、傾いて住めなくなる以外には、たとえ入居者が入らなくても価値が0円になることはありません。

株式投資の場合、会社が倒産したら株券の価値がなくなり、投資資金が吹き飛びますものね。

ただ、
誰でも買えるようなマンションの一室の安全性と、厳しい上場基準をクリアしている大手企業の安全性、どっちが高いか?と言えば、大企業の安全性の方が高いかもしれません。

つまり、それくらい、安全性の低い投資対象に、借りたお金を集中投資するわけです。ハイリスクな投資!とも言えそうですね。

500万円で、複数の大企業の株を分散して買った方がリスクは低いでしょう。

築年数の古い中古区分マンションに投資するリスクは分散投資が出来ない点。

なお、分散投資と集中投資の違いについては、以下の記事が詳しいです。

集中/分散投資のメリットとデメリット!株/fx/投資信託(集中投資と分散投資の違い)


A入居者が入らない
築年数の古い中古区分マンションには「入居者が入らないかもしれない」というリスクがありますよね。

賃貸物件を探している多くの人が、新しい物件を好むからです。

入居者に選ばれるようにリフォームする方法もありますが、リフォームすればリフォーム費用がかかり、「だったら築年数の浅い区分マンションを買った方が良いのでは?」となってしまいます。

中古マンションを投資用で購入し失敗する人のパターンは決まっています。

中古マンションの購入後、賃貸に出すものの、入居者が決まらず家賃収入は入ってこなくて・・

しかし、管理費や修繕積立費や銀行への返済、税金の支払い、など出費はあるので赤字が続き、貯金が削られていき・・

「もう、売るしかない!借金が出来てしまう」ということで売るに出すものの、運悪く不動産市場が悪化していると、買い手が現れずに売れず・・

というパターンですね。

詳しくは不動産投資がハイリスクで危険な理由!借金だけ残り自己破産する仕組みとは?(失敗パターン)にて。


B家賃下落リスク
築年数の古い中古区分マンションを買って、賃貸に出してみたのはいいものの、入居者が入らず家賃収入はなく、しかし管理費や銀行への返済ばかりが続く場合。

焦って「なんとか空室を埋めないと!」ということで家賃を下げて入居募集をしてしまいがちです。

家賃を相場より下げれば入居者が入るかもしれませんが、当初、予定していた収支シュミレーションが狂ってしまい、儲けが少なくなりますよね。

すると「借金してまで投資したのに、たった、これだけしか儲けが出ない。リスクとリターンが合わない」となってしまいそうですね。

また、自分が家賃を下げなくても、他の部屋が家賃を下げると、自分も家賃を下げざるを得なくなります。
自分も家賃を下げないと、自分の部屋に入居者が入ってくれなくなるからです。

区分マンション投資は差別化が難しく、値下げ競争に簡単に巻き込まれてしまうリスクがあるので、気をつけたいものですね。


C修繕費リスク
築年数の古い中古区分マンションは、修繕積立金が新築物件より高くなっています。

しかも、修繕積立金は、築年数が古くなるにつれ、高くなる一方です。

一方で、築年数が古くなれば人気が下がり、家賃も下げないと入居者が決まらない状況となってきます。

つまり、経費は増えるのに、収入(売上)は下がるわけで・・利益率は悪くなっていくわけですね。


D売れないリスク
そんな物件、「買いたい」という人は少ないですよね。

よって、築年数の古い中古区分マンションを買ってしまった場合、売りたくなっても、買い手が見つからず「売るに売れない」というリスクが発生します。

売りたいのに、買ってくれる人が見つからず売れないうえ、入居者も入らないので管理費ばかり発生し、貯金が、どんどん減っていく・・というのは、投資初心者のマンション投資で多い典型的な失敗パターンですよね。

不動産投資は儲からないしやめとけ!実際は難しいから無理な理由(不動産投資の裏話)


E機会損失リスク
実際には、変な物件を、不動産価格が高い時期に、高値で買わない限り、ほどほどの家賃と入居率で、大幅な黒字も赤字もない状況となりやすいでしょうか。

マンションやアパートを買うべき時期は?不動産投資を始めるタイミングの見極め方(投資時期まとめ)

「赤字にならなければいい」とも感じますが、その中古マンションを買って運営する{時間}と{お金}で、もっと効率よく稼げたかもしれません。

それが機会損失のリスクです。

例えば、中古マンションを買う頭金の100万円を、ソーシャルレンディングに投資していたら。

ソーシャルレンディング投資とは、仕組み的には{金貸し}であり、毎月、手堅く利息収入を得られる投資です。

仮に{利回り9%、投資期間1年}のファンドに100万円を投資していた場合。
毎月7500円の利息収入が入ってきて、1年後には、投資した100万円も戻ってきます。
年間で9万円のプラス収支となるわけです。

不動産投資と違って、修繕費がかかったり、空室があったりしないので、利回りが実利回りとなり、それでいて利回り7〜10%のファンドが、ごろごろあります。

不動産投資の利回りとは?3種類あるよ!計算方法や目安も(不動産投資の利回りまとめ)

さらに、1万円から投資可能なので、分散投資しやすい特徴があるばかりか、市場での売買がないので「価格が下がって損した」という投資初心者に多い失敗もありません。

スマホやパソコンで、ファンドを選んで「投資するボタン」を押すだけで購入でき、その後の管理は不要で、毎月、利息収入が入ってくるため、家賃収入以上の不労所得となります。

リスクは「お金を貸していた会社が倒産する貸し倒れ」ですが、確率は、かなり低いうえ、土地などを担保にお金を貸すファンドが、ほとんどのため安心感があります。

また、ソーシャルレンディング分散投資のコツ!徹底解説するよ(分散投資の仕方)にあるとおり。

分散投資をしておけば、万が一、1つのファンドで貸し倒れが発生しても他のファンドで利益が出ているためトータルの収支はプラスにできる可能性が高いです。

個人的には、築年数の古い区分マンションを買うくらいなら、ソーシャルレンディングに投資する方が、手堅く儲かると考えており、ソーシャルレンディングに積極的に投資をしています。

投資用マンションは投資詐欺も多いですしね。

不動産投資詐欺の手口!投資用マンションは悪質業者ばかり?(不動産投資詐欺まとめ)

数ある不労所得と呼ばれる投資の種類の中で、本当に不労所得となる!と言えるほど、手間暇かからない点が魅力なソーシャルレンディングについては、以下の記事が詳しいです。

高利回りソーシャルレンディングとは?仕組みを解説!体験談も(超高時給の投資)

高利回りソーシャルレンディング比較一覧!お勧めはココ(お勧めの会社はどこ?)

ソーシャルレンディングのリスク!メリットやデメリットも(ソーシャルレンディングのリスクとは?)


なお、「それでも不動産投資は魅力的だから、やってみたい!」という場合には、シノケンも1度、検討してみるだけの価値はありそうです。
私も資料請求をしてみました。

アパート経営で上場している
上場企業シノケンに難しい部分や実務を外注化できるシノケンの仕組みは、外注化するので利回りは低下するものの「安全/安心を優先したい」「リスクを下げたい」「手間暇かけずに家賃収入を得たい」という場合には、検討の価値があると感じています。

少なくとも、不動産投資素人である私が、本業としては取り組めない私が、不動産投資の本を何十冊か読んだだけで、実践的な知識も経験もない私が、たった1人で、築年数の古い中古区分マンション投資を開始するよりも、失敗確率は低くなるように感じました。

「不動産投資は、1人で開始するには難しくないか?」と感じている人は、検討の価値がありそうですね。

シノケン賃貸アパート経営の評判は?シノケンの資料請求してみた体験談(シノケン資料請求してみた)


<writer 名無き仙人>





バス男「中古マンションを買うのは辞めとこうかな。」


バス子「今後も賃貸需要が高い立地で、利回りも高いなら投資する価値はありそうだけどね。」


仙人「関連記事としては、資産運用!ほったらかしでも複利で増える!不労所得を得るなら一覧(不労所得となる資産運用一覧)もお勧めじゃよ。」


<不動産投資関連>
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