成功するアパートオーナーになる方法やコツ 


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成功するアパートオーナーになるには

成功するアパートオーナーになる方法やコツ
マンション投資もアパート一棟投資も営業力が成功のポイント。


バス男「バス子ちゃ〜ん。不動産投資って、どう思う?」


バス子「やめときなさいよ。不動産投資で失敗して借金を抱えることになっても知らないわよ。」


バス男「うっ。仙人様に【不動産投資のコツ】を聞きに行ってみるか。」


バス子
「仙人の【不動産投資!成功の秘訣】の話ね〜。」







〜成功する不動産投資家のやり方とは?〜

1.アパート大家になりたい!

@会社員の副業として大家業を成功させるコツ

■「もし、Aさんが不動産投資をしたら、早々に成功されそうだな〜」

もう年配者であるAさんは不動産ではない他の事業で成功されている方ですが、もし不動産投資を始めても、早々に成功されると思われました。

きっとAさんが不動産投資を始めたらならば、若いやる気のある人材を雇い(B君)、B君に不動産会社をまわらせ、とにかく営業・営業・営業・・・

を続けて、お宝物件がでたら、即座におさえて銀行融資で購入し、複数業者から見積もりをとり価格を下げさせてリフォームをし、賃貸に出す際も、不動産会社をB君にまわらせ、尚且つ、次のお宝物件を探すためにも営業・営業・営業・・・

を続けて、その繰り返しで、あっという間に5件ほどの不動産を所有することにいたると思われました。

そして、その後は、「いい物件がでてきたら、即座に買う!」という実績を武器に、徐々に不動産屋から物件情報が入ってくる仕組みを作っていき、管理会社やリフォーム会社とチームを作り、今までの実績から銀行にも相見積もりで金利を下げさせ、どんどん保有する収益物件が増えていく仕組みを作っていくと思われました。

「やっぱり、そう考えると、最初の不動産屋をまわる営業がキーサクセスファクターなのかな」

成功するアパートオーナーになる方法→営業がカギ!

実績ができてくれば、徐々に不動産屋から物件情報が入ってくることになるでしょう。

融資も金利が下がり、通りやすくなるかもしれません。

実績ができてきた頃には、管理会社やリフォーム会社とも良い関係が出来ていることでしょう。

大変なのは、
最初のお宝な1棟目(区分マンションやアパート一棟や一戸建て)を見つけるところなのでしょうか。
逆を言えば最初の1棟目が見つかると、次から1棟毎に、楽になっていきそうですね。

また、もし最初の1棟目を失敗したら、金銭的にも気持ち的にも、2件目の物件を買うことが難しくなってしまうことでしょう。
そういう意味でも、1つ目の物件が、非常に大事になってきそうです。

不動産投資!サラリーマン大家の失敗(ココを間違うと失敗する!)に詳細はあるとおり。

株式投資でも不動産投資でも、始めは「買いたい症候群」のせいで失敗しがちなようです。

株なら失敗しても、すぐに損ぎりすればいいですが、不動産投資の場合は、それが、なかなか大変なため、そういう意味でも1棟目が重要になってきそうですね。

さて、もし40歳で、今年中に実利回り12%の1000万円のアパート一棟を現金で買えたとします。※表面利回りではなく実利回り。

家賃から各種の経費を差し引いて、年間120万円の利益があがっていき、税金を考えると手取り100万円/年ほどになるでしょうか。

<年齢 40歳(投資歴1年)>
・所有物件数1棟
・総投資額1000万円
・借入金0円
・年間手取り収入100万円
・総手取り収入100万円

3年目に、1棟目の家賃収入で得た300万円を頭金に、実利回り12%の1000万円のアパート一棟を買ったとします。
家賃から各種の経費を差し引いて、年間120万円の利益があがっていき、ローン返済のことと税金を考えると手取り40万円/年ほどになるでしょうか。

<年齢 43歳(投資歴3年)>
・所有物件数2棟
・総投資額2000万円
・借入金700万円
・年間手取り収入140万円
・累計手取り収入340万円


その2年後に、貯金20万円と1棟目と2棟目で得た280万円を足した300万円を頭金に、実利回り12%の2000万円のアパート一棟を買ったとします。

家賃から各種の経費を差し引いて、年間240万円の利益があがっていき、ローン返済のことと税金を考えると手取り60万円/年ほどになるでしょうか。

<年齢 45歳(投資歴5年)>
・所有物件数3棟
・総投資額4000万円
・借入金2300万円
・年間手取り収入200万円
・累計手取り収入620万円


その2年後に、貯金100万円と1棟目と2棟目と3棟目で得た300万円を足した500万円を頭金に、実利回り12%の4000万円のアパート一棟を買ったとします。
家賃から各種の経費を差し引いて、年間480万円の利益があがっていき、ローン返済のことと税金を考えると手取り100万円/年ほどになるでしょうか。

<年齢 47歳(投資歴7年)>
・所有物件数4棟
・総投資額8000万円
・借入金5360万円
・年間手取り収入300万円
・累計手取り収入1320万円


最初に投資した1000万円は、7年間で回収できてしまいそうですね。
そして、借入期間は10年でシュミレーションしているため、各物件の借入返済が終わる毎に、手取り収入はグンっと伸びていくことでしょう。

こうやってみると、物件の規模が大きいほど収入アップのスピードが速いですね。借入額の増加も早いですが・・。逆を言えば、利回りが変わらないなら、いかに低利で多くのお金を借りることができるか?が大切となってきそうですね。

都心の駅近くのアパートなど不動産は価格は高いですが、空室の心配は少なく、そう考えると将来的にもさほど利回りが変わらないわけで・・・
となると、いかに低利で多くのお金を借りることができるか?が大切となってきそうですよね。

ただ、地方の、特に人口減や高齢化の激しい地方のアパートなど不動産は、空室の心配から、利回り自体が大きく変わるリスクがあり、そのため、多くのお金を借りるリスクも大きくなりそうです。

不動産投資のローンのリスクとは?(事業資金や投資資金の「借入(借金)をする・しない」の判断基準)に詳細はあるとおり。

手堅い投資であればあるほど、お金を借りて投資をするメリットや安心感がでてきそうです。



Aアパート投資・マンション投資を楽しもう
■不動産投資は心理的なハードルの高い投資ですよね。
ただ、その心理的ハードルを越えてしまえば、夢の大家業の世界や、不労所得の世界が広がっているかもしれません。

投資物件を不動産屋に探しに行き、投資対象物件を見て、シュミレーションしてみたりすると、一気に、心理的ハードルを越え、新しい可能性の世界へと足を踏み入れることになりそうです。

まだ物件を取得していないうえに、投資資金も十分でなく、不動産投資に関する知識・技術・経験がない状態で、投資物件を不動産屋に探しに行くのは、人によっては心理的なハードルの高いことですよね。
その場合は、友達や伴侶と一緒に行くのも1つの方法です。

友人に焼肉をおごるかわりに、不動産屋巡りに付き合ってもらおう。
友達と一緒にまわる方が、客観的ないろいろな意見も聞けますし、なにより、楽しいですしね。
株式投資と違い、不動産投資は1人で行う必要もなく、好きな人と一緒に物件を見てまわると{投資}を楽しむこともできそうです。

アパートやマンションのオーナーになるには、最初の1棟目が最も難しいですよね。それは金銭的な理由や、知識・経験・技術の理由もありますが、主な理由は「心理的ハードル」でしょう。

その心理的ハードルを下げるための方法が、物件取得のシュミレーションをすることだったり、友達や伴侶と不動産会社をまわることなのかもしれませんね。

また、心理的ハードルを下がるために、上場企業のサポートを受けながら不動産投資を開始する方法もあります。

詳しくはシノケン賃貸アパート経営の評判は?シノケンの資料請求してみた体験談(シノケン資料請求してみた)にて。

さて、今回の記事も最後まで目をとおして下さり、ありがとうございました。
感謝しています。

<writer 名無き仙人>


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バス男「ふむふむ。不動産投資はキャバクラと同じで、初めて店舗にいく際の心理的ハー・・」


バス子「なに言ってんの?」


仙人「関連記事としては、日本の貧困層から富裕層になる方法(株式投資と不動産投資の比較)や、中古一軒家/戸建てのシュミレーション(戸建て投資の収支シュミレーション)もお勧めじゃよ。」


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