不動産投資!サラリーマン大家の失敗 


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不動産投資!サラリーマン大家の失敗

不動産投資!サラリーマン大家の失敗
会社員の副業で成功する不動産投資家の特徴と条件とは?


バス男「不動産投資に興味があるけど・・不動産投資って、なんか恐いよね。」


バス子「不動産投資って、リスクが大きい気がするわよね。どうすればリスクなく成功できるのかなぁ?」


バス男「仙人様に【失敗しないコツ!会社員の不動産投資】を聞きに行ってみる?」


バス子
「仙人の【成功する不動産投資のコツ・秘訣】の話ね〜。」







〜不動産投資のキーサクセスファクターとは?〜

1.不動産投資!サラリーマン大家の失敗

@サラリーマン大家になるには?方法

■不動産投資初心者で、まだ物件を買ったことがない場合は、以下の点さえ気をつけておけば、大きな失敗はないでしょうし利益を出しやすいことでしょう。

というわけで今回の記事では、不動産投資のキーサクセスファクター(成功のカギを握る重要点)について見てみたいと思います。

不動産投資!サラリーマン大家が失敗しないコツを見ていこう。



Aサラリーマンの副業としてのアパート・マンション経営のコツ
■不動産投資を始めるにあたっては、時間を費やし、いろいろと勉強するのがベストですが、サラリーマン・会社員の場合は、勉強の時間もとりにくいですよね。

しかし、以下の点を重視すると、事前勉強のために何百冊も不動産投資の本を読まなくても、そう大きな失敗はないでしょうし、利益を出せる確率も高まることでしょう。

※とはいえ、最低でも30冊は不動産投資の本を読んでから始めることをお勧めします。

@立地

→内装をお洒落にしたり、和室を洋室にしたりは「不動産を買った後」でも変更できますが、物件が建っている立地は「不動産を買った後」では変更できません。

金さえかければ間取りだって変更できますし、増築だって可能ですが、建っている立地は変更できません。

お金さえ出せば解決できる問題→内装や間取り

お金を払っても解決できない問題→立地


また、既存の建物を解体して土地を売る場合にも、立地次第で価格が決まります。

そしてアパートやマンションや一軒家、それに土地の価値は、「駅から何分か?」などの立地によって、大部分が決まるようです。

そういった意味では、不動産投資において立地が最重要のポイントと言えそうですね。

「将来的にも住みたい人が途切れない需要のある立地か?」
「将来、人口が減りアパート、マンションが増えても(需要と供給が崩れても)、それでも家賃さえ下げれば、誰かは住みたがる便利な立地か?」

新しく道路ができようと、近隣の商業施設がなくなろうと増えようと、近くの工場がなくなろうと、近くの大学の学生数が減ろうと、需要と供給が崩れようと、なにが起きようとも、この土地の価値は廃れない・・・そんな立地の不動産であれば、リスクが少なそうですね。

「1企業の工場があるから、工場で働く人の需要がある」などでアパートを建てたり取得したりすると、その工場が閉鎖されたら、近隣のアパート含め、周辺は空き家だらけになってしまいそうです。

「1つの大学があるから、大学生の需要がある」などでアパートを建てたり取得したりすると、その大学の学生数が減少すると、近隣のアパート含め、空き家だらけになってしまいそうです。

そういった意味では、主要駅があり、主要の役所機関などが集中している土地の不動産を買う方がリスクが低くなりそうですね。

不動産投資のリスク8つ!マンション投資やアパート経営の危険性(リスクまとめ)


A間取り
→内装をお洒落にすることには、それほど多くのお金は必要ありませんが、間取り自体を変えるとなるとお金がかかりますよね。

例えば、ファミリー需要の多い場所なのに、1LDKや1Rの間取りであれば、客付けが難しいでしょうし、かといって、1LDKや1Rを3LDKに変更するのは多くのお金がかかることでしょう。

また、「洗濯機置き場がない」なども、客付けが難しいでしょうし、間取りによっては室内に設置するのに多くのお金がかかるかもしれません。

お金を出せば解決できるが多くのお金がかかってしまう問題→間取りの変更

そこまでお金はかからない問題→内装を綺麗にしたりお洒落にすること


間取りにミスがある物件に出会ったら、間取り変更なしでも客付けできるかどうか?や、間取り変更に必要となりそうなお金などを検討する必要がありそうですね。


Bリフォーム費用
→表面利回り20%でも、築20年たっている物件で、買えば即座に{外装リフォーム(雨漏り対策)・内装リフォーム(クロスや床の張替)}が必要な場合、それらリフォーム費用を初期費用として見積もると、
実質利回りは12%ほどに下がるかもしれません。

不動産投資の利回りとは?3種類あるよ!計算方法や目安も(不動産投資の利回りまとめ)

中古物件を購入する際は、リフォーム費用も含めて計算するようにしよう。

また、「リフォーム費用にいくらかかるか?」は現地に行って物件を見てみないとわかりません。

不動産業者の方に物件へ連れていってもらい、物件を見ながら「外装リフォームにはいくらかかりそうですか?内装リフォームにはいくらかかりそうですか?」と聞いてみるのも良さそうですね。


C出口戦略
→ビジネスや投資においては、出口戦略が重要になりますよね。
家賃収入を10年20年ともらい、「そして最後はどうするか?築古物件として売るか?解体して土地を売るか?解体して新築を建てるか?」の部分です。

将来的に需要のない立地にある不動産の場合、20年後、建物を解体して土地を売ろうにも土地の買い手がなく売れない・・・となってしまう可能性もありそうですね。

出口戦略を考えずに表面利回りの高さだけをもとに投資すると、出口の部分で大きな損失をだしてしまい、「出口の損失を含めれば利回りが3%にしかならなかった」となってしまったりもするかもしれません。

利回り計算する際は、出口戦略まで含めて計算しよう。

ありがちな失敗→目先のことだけ考えて高い表面利回りの中古物件を買い、出口の部分で損し(儲けることができず)、トータルで見れば、たいして儲からない投資になるパターン


D入居率・設定家賃

→不動産会社に行った際には、「このエリアの御社が管理している物件の入居率は何パーセントくらいですか?」と聞いてみると良さそうです。

すると、その不動産会社に管理を任せた場合の、おおよその入居率がわかりそうです。※管理会社と仲介会社が同じ場合。

また、入居者がつくであろう家賃設定額についても教えてもらいましょう。すると「うーん。5万円なら借りてが出てきそうですね」などと答えてくれるはずです。

それらの情報は、投資シュミレーションの精度を高めることに繋がりそうです。

ちなみに、不動産会社の人は、聞かれて答えた家賃で入居者がつかないと、大家からクレームがきかねないため、入居が決まる家賃について少し低めに答える場合もあるようです。


E購入価格
→不動産投資とは「ビジネスを買取り、運営する事業」だとも言えそうです。

そういった意味では、もし{店舗の運営・管理会社}があり、不動産のように、居酒屋やコンビニなどの運営・管理は、店舗の運営・管理会社に外注できるならば、私たちは、なにもアパートやマンションだけを投資対象にせずに、売りに出ているコンビニや、スーパー、それに居酒屋だったり、カフェなどを買ってもいいわけです。

居酒屋開業は儲かる?(居酒屋開業の収支シュミレーション)

しかし、実際は店舗運営は簡単ではないので、そういった外注サービスはありませんよね。

逆を言えば、アパートやマンションの不動産の管理は簡単で、誰でも出来るレベルのものだと言うことかもしれません。
そのためか、自主管理されている大家さんも少なくないですよね。

誰でも出来る簡単なことは差別化が難しく、ということは、不動産投資は、運営の部分では、他との差別化が図りにくい投資・ビジネスだと言うことかもしれません。

例えば、不動産運営・管理のカリスマの○○さん!なんて、あまり聞きませんよね。

また、たとえ一生懸命にアパマンの管理をしても「○○さんが、このアパートの大家兼管理人だから、私は、このアパートに住み続けたい!」なんて話も聞きませんよね。

アパートやマンションの運営・管理は、他との差別化が図りにくいからでしょう。

ということは、不動産投資では、買った後、運営や管理面での挽回は難しいわけで、すると、とにかく買うまでが勝負!だと言えそうですね。
※どこを、どうリフォームするか?を買う時点で判断する場合。
そういった意味では、株式投資にも似ていますよね。

そして株式投資は、詳細は株で失敗する理由と成功方法(株式投資は小売だ!事業だ!)にあるとおり。

とにかく安く買えた人が有利であり、安く買えた人が勝つゲーム・・・言い換えると「せどり業・小売業」だとも言えそうです。それは、利回りを求める場合の不動産投資もそうでしょう。

少々条件の悪い物件でも、ただで譲ってもらえたり3000円で買えるなら、損する方が難しいでしょう。

古かったとしてもアパート一棟を、ただで譲ってもらえたら損する方が難しい。同じような理由より、土地をもともともっている地主は建物費用のみなので利益を出しやすい。

一方、条件の良い物件でも、高値で買ってしまえば、利益を出す方が難しいでしょう。

不動産投資は「買うまで」が勝負!

そして、「その不動産の販売価格が高いか?安いか?」は、投資シュミレーションを作成してみて、あとは高配当株への株式投資や、他の事業などと比較すればわかることになりそうです。

詳細は日本の貧困層から富裕層になる方法(株式投資と不動産投資の比較)にて。



B会社員が不動産投資で失敗する原因
■不動産投資で失敗するパターンの1つは、{不動産を買いたい病}によるもののようです。

不動産投資の勉強を始めると、「早く物件を取得してみたい。実際に買ってみて経験を積みたい」という気持ちがでてきて、とくに属性が良くて融資がおりやすかったり、中途半端にお金があったりすると、「資金的には買えるのだから、とにかく買いたい」となってしまい、たいして儲からない、土地値も安い表面利回り10%程度の中古物件を「とにかく不動産を買ってみたいから」と買ってしまい・・

そこでお金や融資枠を使いきってしまい、2つ目の物件を買えなくなるうえに、たいして儲からない物件だからこそ、実際の手取り収入額で利回りを計算すると5%以下になってしまっていて、資金も貯まっていかずに、また、売るにしても5年以内は税金が高く、売値も安くしないと買い手が見つからない状況で、にっちもさっちもいかなくなり・・

「表面利回り13%の、そこそこの物件だと思ったのに!」と嘆くことになる場合もあるのかもしれません。

株式投資でも、よくありますよね。「株を買いたい病」は。

株価が上がってくると{株で儲かった話}が出回りだすせいで、「私も株をやってみようか」と株の勉強を始める人が増えてきます。

そして、株価はもう高くなっており、今から株を買うには遅いのに{株を買いたい病}のせいで、「証券アナリストのKさんは「まだ株は上がる」と言っているし、大手A社の株だから、そこそこ儲かるだろう」などと、素人予想をたて、株を買い、その後に株価が下がり始めて、損切できればまだいいものの、含み損が大きくなりすぎて塩漬けとなり・・・

「そこそこ、儲かるはずだったのに」と嘆くことになる場合も、株式投資初心には、よくある話ですよね。

さらに詳しい話は株価が高い安いの判断と株高局面の投資法(株価が高くて株を買えない対処法)にて。

人間は、投資対象の勉強を始めると、その投資対象が欲しくなってしまい、買うべきではない儲からない株や不動産を「欲しいから」という理由で買ってしまいがち

株も不動産も、利回りを求める場合は、安く買ってナンボのようです。
そうなると、「安く買えるかどうか」は自分の都合や想いとは関係がなく、市場の動向だったり、不動産なら売主の事情による部分が大きいでしょう。

すると戦略としては「いつでも高利回りの株や不動産を買える準備を整えておき、あとは、チャンスがくるまでひたすら待つ」という投資戦略になりそうです。

株式投資・不動産投資の基本戦略→資金面でも勉強面でも買える準備を整えておき、あとは安く買えるチャンスがくるまで、ひたすら待つ

損を覚悟で勉強のために、今すぐ不動産を買うのも悪くないかもしれませんが、株はもちろんのこと、不動産も管理を管理会社に外注するならば、{取得した後の管理}は難しくないため、管理に関しては取得した後に覚えていけばよく・・

そういった意味では、1棟目の物件で、たいして儲からない物件のために資金や融資枠を使ってしまうのではなく、「明らかにドル箱物件だ!所有しているだけで、毎月、お金がどんどん振り込まれる!」というような物件とめぐり合えるまで、とにかく待つのも悪くはなさそうですね。

マンションやアパートを買うべき時期は?不動産投資を始めるタイミングの見極め方(投資時期まとめ)

※「待つ」と言っても、物件の情報をネットで調べたり、不動産会社を訪問して物件情報を流してもらえるよう仕組み作りをしておくことは必要。


1棟目の物件がドル箱物件ならば、2棟目を買う際にも有利になれそうですね。


なお、個人的には、
専業のプロ投資家や、業者が、競い合っている中、サラリーマン含め、本業がある人が、片手間で不動産投資を開始し、成功させていくのは難しいと感じています。

{お宝物件}はネットに出てくる前に業者が買ってしまうし、ネットに出てきても、専業の人が、その日のうちに買ってしまう現実がありますしね。

また、「空室が埋まらない」などより、以下の裏話にあるような、もっとヤバい系のリスクがあり、素人が、たった1人で不動産投資を1から始めるのは厳しい現実がありますよね。

不動産投資は儲からないしやめとけ!実際は難しいから無理な理由(不動産投資の裏話)

だからこそ、アパート経営で上場している上場企業シノケンの仕組みは検討の価値有!と感じて資料請求をしてみました。

シノケンのアパート経営は、
上場企業シノケンに難しい部分や実務を外注できる仕組みとなっており、私たち個人投資家は、資金調達をすればアパート経営を開始できるシステムになっています。

銀行融資に関しても、シノケンはサポートしてくれます。

「アパート経営したいけど、現実的に言って、本業のある素人が、たった1人で不動産投資を開始するのは無理があるよな〜」と感じている場合は、シノケンについて調べてみるのも良さそうですよね。

シノケン賃貸アパート経営の評判は?シノケンの資料請求してみた体験談(シノケン資料請求してみた)


さて、今回の記事も最後まで目をとおして下さり、ありがとうございました。
感謝しています。


〜追伸〜
→不動産投資は魅力的ですが、現実的には、会社員をしながら休日に物件を探し回って・・は大変だし、賃貸用のアパートやマンションを購入してからも、何かと管理が面倒ですよね。

また、空室のリスクが、常につきまといます。

そんな中、中古物件含めた太陽光発電が人気なようです。

太陽光発電投資では、20年間の売電価格が国によって保障されているため、普通の投資や商売では考えられないほど売上予測が正確にたち、損のしようがないような、そんな投資になっているようです。

そのため不動産投資家で、太陽光発電投資を行っている人も多いですよね。

現在は、中古発電所の売買も盛んな太陽光発電投資については、以下の記事が詳しいです。

産業用太陽光発電への投資!メリット/デメリット(不動産投資より手堅い)

土地付き太陽光発電投資は中古物件がおすすめな理由3つ(中古物件のメリット)


また、少額から投資でき、管理も不要なうえ、不動産投資ほど高利回りが望めるソーシャルレンディング投資も人気です。

企業にお金を貸して、毎月、安定して、確実に利息収入を得られるソーシャルレンディング投資は、インカムゲインを望む不動産投資家なら知っておくべき投資だと言えそうですね。

平均利回り6〜7〜8%以上の投資対象ならクラウドファンディング投資型(高利回りの投資対象)

1万円から投資可能なため分散投資しやすく、市場での売買がないので「価格が下がって損した」という投資で多い失敗がありません。

土地など不動産を担保にお金を貸すファンドが大半で、元本の保全性が高く、分散投資をすると損をする方が難しいのでは?と個人的には、投資を続けていて感じるまでになっています。

ソーシャルレンディング分散投資のコツ!徹底解説するよ(分散投資の仕方)

不動産事業を営む会社に、土地や建物を担保にお金を貸すファンドが多いため、間接的な不動産投資とも、なっているソーシャルレンディング投資については、以下の記事が詳しいです。

高利回りソーシャルレンディングの仕組みとリスク!体験談(超高時給の投資)

高利回りソーシャルレンディング比較一覧!お勧めはココ(お勧めの会社はどこ?)

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<writer 名無き仙人>


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