中古一軒家/戸建てのシュミレーション 


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中古一軒家/戸建てのシュミレーション

中古一軒家/戸建てのシュミレーション
戸建て投資の収支シュミレーション。



バス男「僕もいつかは、夢のマイホームを手に入れたいな〜。」


バス子「あらバス男さん。だったら一軒家を投資用兼自宅で検討してみたら?」


バス男「バス子ちゃ〜ん。どういうこと?」


「仙人の【中古一軒家/戸建てのシュミレーション】の話、聞いていないの?」


「ほう。仙人様の不動産投資の話・・・」







〜中古一軒家への不動産投資のシュミレーション〜

1.中古一軒家/戸建てのシュミレーション

@不動産投資をしてみたい

■不動産投資を行う場合、収支のシュミレーションをしてみる必要がありますよね。

今回の記事では、<不動産投資のシュミレーションの仕方>について見てみたいと思います。

中古一軒家の不動産投資の収支シュミレーションです。



Aマイホームを買う?賃貸用一軒家を買う?
■まずは以下の一軒家への投資を検討してみましょう。

<地方都市の中古一軒家>
・販売価格500万円
・2DKの2階建て(一階に駐車場有り)
・土地 17坪
・建物 15坪
・築15年
・立地 駅近く


土地が17坪、建物15坪ということで、かなり小さな物件ですね。
※住宅街には、同じ程度の広さの土地に、同じ程度の大きさの一軒家が立ち並ぶが、あの住宅街にある標準的な一軒家の土地が70坪前後、建物40坪前後であることと比べてみると、小ささがわかる。

小さな物件であり、間取りが2DKとファミリーが住むには狭い間取りのこともあって販売価格が低いと想定されますね。

では初期費用からシュミレーションしてみます。

<一軒家>
・販売価格 5,000,000 円
・満室家賃収入 720,000円 ※月額60,000円
・総戸数 1
・表面利回り 14.40%
・総初期費用 5,736,800円(仲介手数料や不動産取得税、最初に行うリフォームの費用を足した価格)
・実利回り 10.89% (年間家賃収入を総初期投資金額で割ったもの)

となりました。
実利回りで11%ほどなので、損はしないでしょうが、儲けも少なそうですね。
「20年後に解体して土地売却をする」をした場合、手取り収入で考えると、シュミレーション上はプラス100〜200万円ほどになりそうです。手間はかかるのに、たいして儲かりませんね。

ちなみに、20年間のランニングコスト(持っているだけでかかる費用) は200万円ほどになりそうです。

となると、20年間の総支出7,937,180円となり、20年間の総収入 9,240,756 円と差し引くと、やはりプラス100〜200万円ほどになりそうです。

家賃は{年々下がっていく&入居率70%)で、かなり厳しめにシュミレーションしているため、実際はもっといい結果になるかもしれません。

逆を言えば、これだけ厳しめにシュミレーションしてもプラスになるので、この投資がマイナスになる確率は低そうですね。

ちなみに。
仮に利回り4%の高配当株に投資した場合と比較してみます。
投資金額7,000,000円の場合、 年間の税引き後配当収入 224,000 円になります。

20年間の合計受け取り配当金額は手取りで4,480,000円であり、株は、配当利回りが高くなる株価低迷時期に買った場合、20年後に買値より高値で売れる可能性が十分にあるため、 株に投資した場合は、配当収入4,480,000円プラス売却益となりそうです。

株で、どのくらい売却益がでるか?にもよりますが、手間ひま考えると、割がいいのは高配当株の方でしょう。
現金で投資するなら、株価低迷期に、高配当株やリートを買った方が、投資結果は良くなりそうです。

もう1つ、ちなみに。
仮に自分で住んだ場合のシュミレーションをしてみます。
現在の家賃が駐車場込みで1ヶ月65,000の場合、 年間 780,000円を支払っていることになります。
20年合計 15,600,000 円支払うことになりますね。

20年で家賃に支払う総額-物件所有で支払う20年間の総支出は700万円ほどであるため、1000万円近く、住み替えたほうがお得ということになりそうです。

初期費用の中身を見てみます。

<初期費用>
・登記費用 300,000円保存登記、移転登記(土地そして建物の2%)、抵当権設定登記、司法書士費用
・仲介手数料 226,800 物件価格の3%+6万円+消費税=163万8千円
・印紙代 15,000 売買契約書貼付用 
・火災保険 15,000 期間10年一括(地震保険5年付)
・不動産取得税 建物 150,000 不動産取得税=固定資産税評価額×3%
・ローン初期費用 0
合計 736,800
販売価格との合計(初期費用) 5,736,800

では、リフォーム費用の中身を見てみます。

<リフォーム費用>
外壁塗装 1,000,000円
クロス張替え 200,000 円
クッションフロア 100,000 円
エアコン 60,000 円
モニター付きインターホン 30,000 円
キッチン交換 100,000円
シャワートイレ 50,000円
洗面台交換 100,000円
和室→洋室に変更 200,000円
押入れ→クローゼット変更 150,000円
照明交換 10,000円
照明スイッチプレート交換 2,000円
ピクチャーレール・鏡など 5,000円

上記の中から、必要なリフォームを行います。

初期費用とリフォーム費用の合計 5,736,800円程度になりそうです。

では、年間のランニングコストを見てみます。

<年間のランニングコスト>
管理会社費用(募集含む) 36,000円(家賃の5%)
固定資産税/都市計画税 30000円
合計 66,000
家賃収入-ランニングコスト 624,500


では、売却する際のコストを見てみます。

<売却費用>
仲介手数料  物件価格の3%+60,000円
一括繰上げ返済手数料 5,000 円
印紙税 15,000 円
抵当権抹消費用 20,000
登録免許税1000円+司法書士代
不動産譲渡所得税 不動産を購入した時よりも高く売却ができ、譲渡益が出た場合のみ課税される/5年以上なら所得税15%プラス住民税5%(個人の場合)
消費税  土地は非課税、建物は住居の場合個人非課税、投資用は個人法人課税有。6000万円で売った時300~500万円
解体費用  木造3万/坪、鉄骨4万/坪、RC6万/坪


上記のようなシュミレーションを数式を入れたエクセルで作っておくと、あとは物件価格を入れるとシュミレーション結果がでることになり便利です。


結果的には、購入価格が500万円では、損はしないでしょうけど、多くの利益を出せそうにはありませんね。
現在、賃貸に住んでおり、物件を自宅として買うなら1000万円近くのプラスにはなりそうでしたが。

もし投資用物件として購入するならば、400万円以下で買えると、お得感がでそうですね。
上記のシュミレーションは、かなり厳し目に算出しているため、400万円以下で買えれば、そこそこ、面白みのある不動産投資になるかもしれません。
とりあえず400万円で指値を入れておいて、売主が400万円でも売っていいや、となるまでほっておいて、違う物件を探すのがいいかもしれません。



B不動産投資は面白い
■不動産投資のシュミレーションを何度もしていると。

通勤時、視界に入ってくるアパートや一軒家やマンションの、おおよその値段(販売価格)や家賃、ランニングコストがわかるようになってきて、
すると「あのアパートは、売値が5000万円以下なら利回り15%は超えるな」などと、おおよそのことが瞬時にわかるようになってくるようです。

そうなると、私たちが生活する街の中には、ビジネス/事業が、溢れかえるようにたくさん存在することがわかってきそうです。
なぜなら、無数に存在する全てのアパートや一軒家やマンションが、1つ1つ、それぞれ投資対象のビジネス/事業だからです。

私たちが生活する街の中には、投資対象がゴロゴロしているわけですね。

その中には、お宝物件・ドル箱物件も含まれているかもしれません。
そう考えると、ワクワクする夢のある世界ですよね。

いろいろな物件で収支シュミレーションを出してみて、瞬時に不動産の{価格・家賃・ランニングコスト}がわかるレベルまでなれば、日常の景色・世界が、ガラっと変わり始めるかもしれません。

さて、今回の記事も最後まで目をとおして下さり、ありがとうございました。
感謝しています。

<writer 名無き仙人>


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バス男「僕はコンビニ経営をしてみたいな〜。」


バス子「不動産投資の勉強をすると、マイホームを購入する際にも役立ちそうね。」


仙人「関連記事としては、自宅でパソコン仕事/不労所得(分身の術による錬金仙術)や、アパート経営マンション経営の失敗原因(長期投資になる不動産事業のリスク)もお勧めじゃよ。」


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