不動産投資のローンのリスクとは?  


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不動産投資のローンのリスクとは?

■サラリーマンや会社員の副業として海外や日本の不動産投資物件と利回り選びの失敗や成功の原因・理由とは?

不動産投資のローンのリスクとは?
事業資金や投資資金の「借入(借金)をする・しない」の判断基準とは?



バス子「マンション投資って儲かるのかな〜。副収入が欲しいから不動産投資に興味があるのよね。」


バス男「バス子ちゃ〜ん。そんなお金があるなら、アイス驕ってくれても良かったじゃないか〜。」


バス子「バス男さんに驕るくらいならレジ前募金をするわ。仙人に【不動産投資のローンのリスクとは?】を聞きに行ってこようかな。」


バス男「仙人様の【事業資金や投資資金の「借入(借金)をする・しない」の判断基準とは?】か〜。」







〜事業資金や投資資金の「借入(借金)をする・しない」の判断基準とは?〜

1.不動産投資のローンのリスクとは?

@不動産投資でお金を銀行から借りる前に

■不動産投資を検討したり、独立起業を考えたりすると、投資資金や事業資金の借入(借金)について考えることになりますよね。

すると、自分の勤め先の会社も含め、世の中に存在する会社の多くは銀行から借入を行い事業をしていることもあり「借金は悪くない」と思う反面、「起業や不動産投資で失敗し借金だけが残った」という話を聞いて、「やっぱり借金は怖いな。」と借入について悩んでしまうこともありそうです。

今回の記事では、起業や不動産投資において、事業資金や投資資金の「借入(借金)をする・しない」の判断基準を見てみたいと思います。

不動産投資で借金をするリスクや現金買いするメリットを見ていこう。



A不動産投資(区分マンション/アパート)のローン/融資/借金のリスク
■まずは2つの例を見てみましょう。

<例1>
リストラにあった元サラリーマンのAさんは、再就職先が決まらず、「こうなったら独立起業しかない!」と、なんとなく消去法で、ラーメンや飲食店経営のことなど良くわからないけどラーメン屋を始めることにしました。

銀行から金利3%で事業費3000万円を借り、ラーメン屋をオープンさせました。

一応、ラーメン屋が繁盛すれば15年で借金を完済できる計画です。

はたして、この借金は、良い借金となるのでしょうか?悪い借金となるのでしょうか?

<例2>
洗練された投資家・起業家であるBさんは、利率5%のアメリカ国債を3000万円で買いました。
※言い換えると「利率5%でアメリカに3000万円を貸したました。」

一方でBさんは、自身が運営している会社の事業資金として銀行から金利1%で3000万円を借りました。
※国債などの投資のための資金は借入ができない。ここは例のため。

はたして、この借金は、良い借金となるのでしょうか?悪い借金となるのでしょうか?


2つの例がありますが、どちらが安全で確実でしょうか。
多くの人は例2のBさんの方が確実で、Aさんの方が危ないように感じることでしょう。

では、ここでいう「確実」とか「危ない」とかは、何を指しているのでしょうか。
それは、投資先の資産(お金を生み出すもの)だと言えそうです。

Aさんが借入金を投資している投資先の資産は{自分で行うラーメン屋}です。
Bさんが借入金を投資している投資先の資産は{アメリカ国債}です。

どう考えても、確実にお金を生み出すのは{アメリカ国債}の方で、急に倒産・破産してお金を生まなくなる可能性が高いのは{自分で行うラーメン屋}でしょう。

区分マンションだろうと、アパート一棟だろうと、高配当株だろうと、国債だろうと、ラーメン屋などのビジネスであろうと・・

不景気などの影響により、投資先の資産がお金を生まなくなった場合、その資産を借入で買っていれば、借金返済に困り始めることになりそうですね。

つまり、確実性の高い資産なら借金をして購入しても良いが、確実性の低い資産の場合は借金をして購入するのは危険が伴う!ということなのかもしれません。

また、借入で資産を購入する場合でも、元本回収までの期間が短ければ確実性は高いと言えそうですね。

例えば、3000万円を借り入れたとしても、その3000万円で、一週間で6000万円を稼ぎ出す資産を購入できるならば、安心だと言えそうです。

15年後に借金完済の計画の場合、15年も先の経済情勢のことはわかりにくいですし、15年もの間には天災や人災が発生し事業計画・投資計画が狂うかもしれません。

一方、たった1週間であれば、1週間後も経済情勢は変わっていないでしょうし、天災や人災が起こる確率は低いでしょう。

「借入(借金)をする・しない」の判断基準→確実性と元本回収の速さ


@確実性

→「人類が1人でも存続する限り、確実に7%の配当を払い続けます!」という株式があるとします。
その株価は1億円で変動しません。

金利2%で1億円もの借金をするのは恐い!借金は危険だ!と思うわけですが、7%の配当が確実ならば、実に借金返済以上のお金を得ながら、借金は返していけます。

1億円に対する配当額を毎年、何百万円ももらいながら、借金を返していき・・・すると20年もかからずに借金を完済してしまい、手元には1億円の株と、配当金で得たお金が残ることになるでしょう。

このくらい絶対に確実に利回りと元本保証がであれば、借金して投資を行ったり事業をするのは、濡れ手に粟ですよね。

このように、確実性の高い投資やビジネスチャンスがあれば借金をして取り組んでも良さそうですね。

一方、「儲かるかどうかはやってみないとわからないラーメン屋」など、確実性の低いビジネスや投資にて借金をすると、「失敗をして借金だけが残った」となってしまうこともあるのかもしれませんし、毎日、「もし上手くいかなくなり借金を返せなくなったら、どうしよう?」と不安が続くかもしれません。


A借金完済の速さ
→少々、確実性が低くても、短期間で元本が回収できるのであれば借金をして取り組んでも良さそうですね。

例えば、目新しい飲食店を開き、1年で借金を完済できるならば。

2年目以降、客足がどうなるかわからない状態であっても、とりあえずは借金だけが残る事態には陥らないため借金をしてとりくんでみても悪くはないのかもしれません。

これが借金完済まで5年かかる!ということならば。
2年目以降、客足がどうなるかわからない状態で借入をし取り組むのは危険性が高そうですね。

「借入(借金)をする・しない」の判断基準→確実性と元本回収の速さ



B不動産投資(区分マンション/アパート)のローン/融資/借金のリスク

■具体例で考えてみましょう。

以前、産業用の太陽光発電事業が注目をされていました。
20年間、固定価格買い取りで、表面利回りは10%を超えていました。

アパートやマンション投資とは違い空室リスクもなく・・つまり確実性が高く、また実質的にも10年以内に借金完済をできる利回りであったため、確実性においても借金完済の速さにおいても優れており、借入を行って取り組んでも良い投資対象として見られていました。

☆確実性
・国が20年間、固定価格で買取を保障している
・長いスパンでみれば天候は安定しているため売電収入は安定する
※不動産投資と違い空室リスクがない

☆リスク
・国が方針を変える可能性がある
・急激なインフレが起きる可能性がある


このような確実性の高い太陽光発電にて、自己資金を使わずに銀行からの借入で収入を増やした人や会社は日本全国に多くいたようです。
ただ、ここでも想定外のリスクが発生し、一部地域では、全量買い取りをされない事態になり、収支計画が狂ってしまったケースもあるようです。


〜不動産投資(区分マンション/アパート)のローン/融資/借金のリスク〜
移り変わる現実の世界において「絶対確実」はない。よって借入には常にリスクは伴う


今、ローンを組んで投資しようとしている投資用の区分マンションや中古アパート、コインパーキング事業などは、どれほどの確実性があるでしょうか。また元本回収のスピードはどうでしょうか。

「ものすごく安く買えたから元本回収は早いし、借り手も途絶えないため確実性も高いよ!」と言えるならローンを組んで不動産投資をしても良さそうですね。
一方、「正直に言うと、確実性には疑問があるし、元本を回収するのに20年もかかるんだ」と言う話なら、ローンを組んで不動産投資をするのは、もう少し熟考した方がいいかもしれません。

プロの不動産投資家や成功する起業家は、そんな不確実な投資案件にローンを組んで投資をすることはないようです。

そのようなギャンブル的なことをしていれば長くは成功し続けることが出来ないからでしょう。

また、そんな不確実性の高い案件に投資しなくても、もっと確実で元本回収も早い案件を、プロの不動産投資家や成功する起業家は見つけてくることでしょう。

そういった意味では、まずは実力(技術・知識・経験)を身につけることが先決であり、不動産投資セミナーに通ったり本を読んで勉強したり、小額で投資をし勉強したり・・するのがいいのかもしれませんね。


普通のサラリーマンが、事業資金や投資資金として現金をハイペースで貯めていくのは難しさがありますよね。

そのため、脱サラ起業やサラリーマン不動産投資家を目指す場合は、自己資金が少ないがために銀行から借り入れを行うことになりそうです。

しかし、確実性が高く借金完済スピードの高い資産(確実且つ利回りが高い資産)への投資でなければ、リスクが高まることになるため、重々、気をつける必要がありそうですね。

また確実性が高く、利回りも高い資産があれば、皆が欲しがるため価格が上がってしまい利回りが低下することになるため、そういった資産は、めったにお目にかかれないと思っても良いかもしれません。

が、ビジネスチャンスや投資チャンスを見極める目や情報源を培い、チャンスが来たらすぐに動ける準備(実力を身につけておく。資金を貯めておく。)をしていれば、運よくチャンスにめぐり合える時も来るかもしれません。

それまでは、借金の必要がないインターネットビジネスなどに取組みつつ、チャンスを待つのも悪くはないかもしれませんね。

さて、今回の記事も最後まで目をとおして下さり、ありがとうございました。
感謝しています。

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〜不動産投資(区分マンション/アパート)のローン/融資/借金のリスク〜
<writer 名無き仙人>


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バス男「(ぷ〜)・・あ、オナラがでた。」


バス子「・・・。(バス男さん、難しい話だったから聞いてなかったのね。)」


仙人「変化が早い時代で事業や投資の長期計画が立てにくいため、ローン返済に20年もかかる投資案件であれば気をつける必要がありそうじゃのぉ。関連記事としては個人投資家になるには?方法(投資は金貸し業!)もお勧めじゃよ。」


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