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マンション投資やアパート経営のリスクと危険性
■不動産投資のリスク！マンション投資やアパート経営の危険性
業者が言わない不動産投資のリスクや危険性。
バス男「不動産投資って安全なのかな？土地の価格は下がりにくいみたいだけど。」
バス子「マンション投資は人気だけど、私は心配だし恐いわ。」
バス男「仙人様に【マンション投資やアパート経営のリスクと危険性】を聞きに行ってみようかな。」
バス子「仙人の【不動産投資の安全性の真実】の話、私も聞きたい。」
～不動産投資は安全？危険？真実～
１．不動産投資のリスクや危険性とは？
①マンション投資やアパート経営が失敗する理由や原因
■マンション一室や、アパート一棟を買って、大家になる不動産投資は、毎月、家賃収入が入ってくるので魅力的ですよね。
しかし、不動産投資にはリスクや危険性が伴います。
不動産投資のリスクは８個もある！
業者が言わないマンション投資やアパート経営の危険性を見ていこう。
①空室リスク
個人的に不動産投資に対して、イケイケどんどんになれない理由は、不動産投資には空室リスクと家賃下落リスクがあるからです。
現在は満室経営が出来ていても、３年後。
３年後に、近隣に新築アパートが建てば、入居希望者が、新築アパートに流れていきます。
すると近くの中古アパートが、入居者を確保するために家賃を下げるかもしれません。
そうなれば、自分の所有アパートも家賃を下げないと入居者が入ってこなくなります。
不動産投資は差別化・ブランディング化が難しいので、値下げ競争に巻き込まれやすい特徴があります。
そのため、需要と供給のバランスが崩れて、家賃の下落が止まらない地域も少なくありませんよね。
３年後、５年後、１０年後の賃貸アパートを取りまく状況を正確に予想できればリスクは低いでしょうが、なかなか難しいですよね。
ちなみに。
駅近くの立地など、将来も、手堅く需要がある立地のアパートは、売りにも出にくいし、良い物件が売りに出たら、業者やプロの個人投資家が、その日のうちに買い付け申し込みを出してしまう状況となっています。
私たち一般の個人投資家が、簡単に掘り出し物物件を買える状況では、ないようです。
だからこそ、「不動産投資は魅力的だけど、現実的には厳しいよな～」と思っていたのですが、アパート経営が主軸の上場企業のサポートを受けながら不動産投資を行えるシノケンの仕組みを知り、資料請求を行ってみました。
・シノケン賃貸アパート経営の評判は？シノケンの資料請求してみた体験談（シノケン資料請求してみた）
②借金の破綻リスク
借金をしてアパートやマンションを買った場合。
例えば、自己資金１００万円で、２９００万円の借金をし、３０００万円の中古アパート一棟を買った場合。
前オーナーから、満室状態で引き継いだのに、近隣の状況が変わってしまい、空室が増えてしまったとします。
入居者が決まらない、入らない中古アパートなんて、売りに出しても、買い手がいません。
それでも、銀行への毎月の返済は続きます。
入ってくる家賃収入以上に、銀行への返済額が多く、貯金が、どんどん削られていきます。
こうなると、アパートを売りたくても売れないうえ、毎月の返済だけは続く状況であり、毎月、毎月、一歩づつ自己破産が近づいていきます。
不動産投資のリスク→失敗すると、借金を抱え、自己破産にまで追い込まれる可能性があること。
アパート経営は魅力的ですが、「どの程度のリターンのために、どこまでのリスクを背負うか？」は考え物ですよね。
・不動産投資がハイリスクで危険な理由！借金だけ残り自己破産する仕組みとは？（失敗パターン）
リスクとリターンで考えると、お宝不動産を買える状況にない人にとっては、太陽光発電投資の方が魅力的だと個人的には考えています。
③地震リスク
地震大国の日本では、いつ、どこで、大地震が発生するか、わかりません。
普通の一般個人投資家が不動産投資を行う場合、価格の安い中古物件を買うことになりがちですが、ボロい中古物件を買ってオーナーとなっていた時に、大地震が発生し建物が倒壊し、亡くなられる入居者が出たら、大家としての責任を問われることになるかもしれません。
経済的な賠償責任だけではなく、「きちんと耐震の工事をしておけば・・」と一生、残る罪悪感も抱えることになるかもしれません。
ボロアパートや、ボロ一軒家への投資は、目先は利回りが高いものの、いろんな意味でリスクがありますよね。
・中古一軒家/戸建てのシュミレーション（戸建て投資の収支シュミレーション）
④将来のリスク
不動産投資で、｛満室時の表面利回り１０％｝と言えば、１０年でやっと、収支がトントンとなるわけです。
ずっと満室が続くわけないし、税金や修繕費や借入の金利などを計算にいれると、１０年では、収支がとんとんにならないでしょう。
仮に１３年で、収支がトントンとなり、１４年目から黒字化する場合。
１３年もの長い年月の間に、環境が変化するリスクは小さくなく、そのリスクを背負うことになるわけです。
不動産投資で「成功した」と言われている方や、本を出されている方の中には、たった３年程度で「家賃収入１０００万円達成」などと、すごいですが、ただ、まだ３年しか経っていなかったりします。
もしかしたら５年後、環境が激変して、空室が目立つ状況となり、不動産市場も冷え込み、アパートを売るに売れなくなり・・自己破産となってしまう可能性も、ありえるわけですね。
不動産投資が成功したかどうか？は、３年ではわからない。１０年はかかるケースが多い。
その点、太陽光発電投資は、すごいですよね。
２０年間の売上を、国と太陽が保証しているからです。
おまけに、突発的な修繕費の発生などもありませんし、地震による倒壊の心配もボロアパートよりは低いです。
太陽光発電投資も、不動産投資と同程度の利回りとなるので、不動産投資と比較されることが多いですが、安定感は全く別物だと言えるでしょう。
現存する最強の投資対象である太陽光発電投資は現在、中古発電所の売買も盛んであり、以下の記事が詳しいです。
①産業用太陽光発電への投資！メリット/デメリット（不動産投資より手堅い）
②土地付き太陽光発電投資は中古物件がおすすめな理由３つ（中古物件のメリット）
⑤入居者きちがいリスク
不動産投資では、入居者が「きちがい」だと、大損することもありえます。
先日、「おっ、安いな！」という物件（一軒家）があったので現地に見に行ったのですが、安かった理由は・・
きちがいな入居者が部屋を荒らすだけ荒らして、最後は夜逃げしたため、前オーナーは萎えてしまい、安くていいので、早く売り払いたくなったようです。
また、アパート経営では、「夜中までうるさい」とか「ベランダからものを投げ捨てる」などキチガイな入居者が１人、入ると、他の入居者が嫌がり、どんどん退去となって・・ということもありえます。
入居者リスクもあるのが不動産投資なわけですね。
・きちがいの意味！やばい人との関わり方5つ（キチガイへの対処方法5つ）
⑥修繕費リスク
不動産投資では「利回り１５％」などと告知されることがありますが、それは表面利回りである場合がほとんどですよね。
実際には、修繕費や税金、管理会社に払う管理費、保険代金など、様々な経費がかかり、実際の実質利回りは１０％以下だったりもします。
外壁塗装や、クロスの張替えなどの修繕費を計算に入れずに不動産投資を行い、失敗してしまう初心者投資家も少なくないようです。
⑦税金リスク
不動産を取得すると、「不動産取得税」がとられます。
不動産をもっていると、固定資産税がとられ、不動産を売ると不動産売却税がとられます。
税金は高いので、表面利回りは１５％でも、実際には税金や、その他の経費のことまで考えると１０％以下の利回り・・なんてこともありえますよね。
リスクを背負って借金して投資するのに、利回りが高くないのであれば、リスクとリターンがあいませんよね。
⑧手間暇リスク
いい物件を、安く買おうと思えば、頻繁に物件を見てまわったり、不動産会社に通って、営業の方と仲良くなったり、インターネットで、新しい物件が売りに出ていないか？を検索し続けたり・・と、時間がかかります。手間暇かかります。
そこまでして不動産投資をし、実際の利回りは１０％以下なら、クラウドファンティング投資型に投資する方が良いですよね。
そのため私は、クラウドファンティング投資型・・別名ソーシャルレンディングに投資しています。
ソーシャルレンディングとは、｛金貸し｝ですね。
お金を借りたい企業に、私たち個人投資家が、お金を貸してあげます。
金を借りた企業は、利息をつけて返済することになるため、私たちは毎月、利息収入を得られることになります。
１万円から投資可能であり、分散投資しやすく、利回りも７～１０％と高いのが特徴です。
また、スマホやパソコンで投資するファンドを選び「投資するボタン」を押した後は、何もすることなく、毎月、自動的に利息収入が入ってくるので、家賃収入以上に、本当の不労所得となります。
手間暇、かからないわけですね。
土地や建物など不動産を担保に、お金を貸す案件も多いソーシャルレンディングについては、以下の記事が詳しいです。
①高利回りソーシャルレンディングとは？仕組みを解説！体験談も（超高時給の投資）
②高利回りソーシャルレンディング比較一覧！お勧めはココ（お勧めの会社はどこ？）
③ソーシャルレンディングのリスクは「貸し倒れ」以外に６つもある！（リスクを徹底解説）
ただ、それでも不動産投資には、「借金をして投資できる（自己資金が少なくても大きな額の投資ができる）」という魅力がありますよね。
不動産投資については、以下の記事が詳しいです。
①初めての不動産投資！始め方や勉強方法、初心者におすすめセミナーも（不動産投資のコツ）
②マンション投資で失敗？借金で破産する前に（投資/ビジネスで借金することの意味と本質）
③不動産投資のローンのリスクとは？（事業資金や投資資金の「借入（借金）をする・しない」の判断基準）
＜writer 名無き仙人＞
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バス子「だったらソーシャルレンディングがおすすめよ→ソーシャルレンディング利回り比較ランキング！ 実践で判明【超厳選】トップ３（利回りが高い会社は？）」
仙人「関連記事としては、不動産投資とは？家賃収入で儲かる仕組みとリスクを解説（不動産投資まとめ）もお勧めじゃよ。」
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