高利回り投資収益物件のリスク  


スポンサーリンク




スポンサーリンク

高利回り投資収益物件のリスク

■投資用不動産中古アパートとワンルーム区分新築マンション/投資用不動産物件の探し方とは?

高利回り投資収益物件のリスク/デメリット
東京不動産と地方不動産の違いとは?


バス男「ネットで見てたら利回り15%の投資用中古マンションがあったんだ。買おうかなぁ。」


バス子「バス男さんは地方不動産と東京不動産の違いは知ってる?仙人の【高利回り収益物件の罠】の話は聞いた?」


バス男「ほ〜、仙人様の【〜東京不動産と地方不動産の違いとは?〜高利回り投資物件の罠】・・・・」







〜東京不動産と地方不動産の違いとは?〜

1.高利回り投資収益物件の罠

@投資用不動産中古アパートとワンルーム区分新築マンション

■高利回りの中古アパートやワンルームマンションは不動産投資を検討中の者から見ると魅力的ですよね。

しかし、その収益物件が、地方にある投資物件であれば【ハイリスク・ハイリターン】の投資になるかもしれません。

東京の不動産投資と、地方の不動産投資とでは、「日本で投資をするか?海外で投資をするか?」ほど違う!と言えば大袈裟かもしれませんが、大きく異なることは確かなようです。

そういった意味では、不動産投資の話を見聞きした時には、まず
「都会での不動産投資の話をしているのか?それとも地方での話か?」を判別する必要があると言えそうです。

それらは、まったくの別物であるため、分けて考えないと混乱の原因となるようです。

地方の不動産投資では、安い価格で物件を買え利回りが高いためお得感がありますが・・・
地方の不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンの投資であり、軽い気持ちで始めると失敗してしまう場合もあるそうです。

今回の記事では、地方での不動産投資のデメリットを見てみたいと思います。

高利回りが魅力の地方(田舎)で不動産投資をするリスクやデメリットを見ていこう。



A高利回り不動産投資物件/収益物件のリスク
■地方での不動産投資のデメリットには以下の事柄も当てはまりそうです。

@入居が決まらない
→不動産投資(アパートやマンション運営)において、「入居が決まらない・入居率が低い」は、そのまま死活問題になりますが、地方のアパートやマンションは供給多寡になりがちであり、東京のように「立地さえ良ければ、入居者が決まる」「家賃さえ下げれば、誰かは入居する」とは、ならないようです。

東京では、都心から円状に家賃相場が低くなっていくものの、外国人の方や学生なども多く需要は常にあるため、どんな物件でも、誰かが入居していくことになり「空き部屋ばかり」とは、ならない安心感がありますが、

地方のアパートやマンションは、県にもよりますが、どれだけ募集を頑張っても入居率が8割ほどのアパートも少なくなく、それが今後、新しいアパートが建ったり、人口減により、さらに入居率が悪化していくことが予想されています。

高い利回りは入居率が100%の場合であり、10部屋のアパートで常に2部屋は空きがでており、今後、空きが増えていく予想であれば、いくら入居率100%の想定年間賃料が高くても投資をする気にはなれませんよね。

そんな不安定な状況なのに何千万円と多額の借入を行って不動産投資事業を行っていれば、安心できずに夜も眠れなくなるかもしれません。

不動産投資がハイリスクで危険な理由!借金だけ残り自己破産する仕組みとは?(失敗パターン)

田舎では土地も物件も安いため、ローンが組める人は新築一軒家を建てるか、マンションを購入するケースが多く、また実家は多くの人が一軒家であるため、独身でも結婚後でも親と同居する人が少なくなく・・

他国や他県から来る人も少なく学生も少ないため、そもそも賃貸を必要とする人が東京と違い圧倒的に少ない現状があります。

そのため、「高利回りだから!」と地方や田舎の投資用不動産に手を出すと、「家賃を下げているのに入居が決まらない!どうして??」と困ることになる場合もありそうです。

東京と地方とでは賃貸市場の状況があまりに違う!利回りだけで判断してはならない


地方といっても、それぞれであり、状況は県や市によって違うため、地方の高利回り物件への投資を検討しているなら、1度、実際に状況を見にいくのが良さそうですよね。


A出口戦略が立てられない
→地方では、東京と違って、不動産投資のプロは少ないためライバルが少なく、その分、お宝不動産は買いやすいかもしれません。
が、買い手がいないことは、売る時には困りますよね。

これから人口がさらに減って、誰も古いアパートなんて買いたがらないようになれば・・・

つまり、地方の不動産投資では買ったら最後・・・売る時のめどがたたないために、出口戦略なしで、とりあえず目先の高利回りだけがメリットの投資となってしまう可能性もあるのかもしれません。

10年後20年後、古くなった収益物件を買う人が地方・田舎にはいないため出口戦略がたてられない


B不動産会社が少ない

→地方では不動産管理会社が少ないため、自分の物件を扱ってくれる不動産会社に「入居募集・斡旋のお願いをする」必要がありそうです。

複数の不動産会社があれば競争させることも可能でしょうが、「近隣では、大手は一社だけ」であれば、こちらが低姿勢でお願いする必要があるでしょう。


Cリノベーションは事業
→地方の安い一軒家やアパート、マンションを購入し、自分でリフォームして賃貸にだす不動産投資の方法もありますが、やろうとしていることは「物件再生事業・リノベーション事業」であり、リフォームなどが好きではない個人が、安易な気持ちで、お金・利益のためだけに手をだせば、後で後悔することになるかもしれません。

また、いくらリフォームして綺麗になっても、地方によっては、そもそも需要より供給の方が多いため、やっぱり入居率が上がらない!となるケースは多々ありそうです。

不動産投資のリスク8つ!マンション投資やアパート経営の危険性(リスクまとめ)



B高利回り不動産投資物件/収益物件のリスク
■不動産投資のメリットは、「銀行借入ができ、他人資本でお金を運用できる」なのでしょうか。

不動産投資の自己資金はいくら必要?1000万円も必要ない理由とは?(不動産投資の本質)にあるとおりですね。

自己資金を貯めていくのは大変ですものね。
例えば、飲食店ビジネスが成功して年収2000万円になったとします。
しかし半分近くは税金でもっていかれ、また年収に合わせて生活費も使うために貯金にまわせるお金は300万円〜500万円でしょうか。

年収が2000万円であっても、5000万円貯めるには10年以上かかることになりそうです。

それが不動産投資であれば、借入により最初から5000万円を運用することが可能となる場合もあるようです。
※5000万円を、不動産や株や債券などで年利5%でまわせれば、年間で250万円の収入になる。

これはありがたいことですよね。
しかし、この話の大前提には「投資した資産(不動産)が安定して収益を生み出す」があります。

不安定な資産・・・5年後、10年後、どうなっているかわからないリスクが高い資産に、借入を行って投資をするのは危険ですよね。

その点、東京の不動産であれば、10年後も20年後も入居者には困らないことでしょうし、物件を売りたい時には買い手がいることでしょう。
恐いのは東京大震災くらいでしょうか。

一方、地方の不動産の場合、10年後、どうなっているか検討がつきにくいですよね。近隣に2〜3件、新築物件ができただけで、入居率は一気に悪化することでしょう。
また10年後に買い手がいるかどうかは、メドが立ちにくいと言えるでしょう。

地方と東京の不動産の違い→安定度合

借入を行う投資の前提には、資産の安定があるため、そういった意味では地方の不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンの投資なのかもしれません。

不安定な資産へ投資するのは未経験者が借入を行い起業を始めるのと一緒。未経験者の始める事業・・つまり資産は不安定なため。

「不動産投資は安定している!」という話を耳にする機会もありますが、それは東京不動産の話で、地方の高利回り物件の話ではないのかもしれませんね。

地方の高利回り物件は、不動産投資ではあるものの「安定している」のではなく「ハイリスク・ハイリターン」だと理解した方が良さそうです。

田舎のアパート経営のリスク!不動産投資を地方でやるメリットとデメリット(田舎の現実)

さて、今回の記事も最後まで目をとおして下さり、ありがとうございました。
感謝しています。

〜高利回り不動産投資物件/収益物件のリスク〜
<writer 名無き仙人>


★よく読まれている記事★
【人気】高利回りソーシャルレンディング投資とは?仕組みを解説(超高時給の投資!私が投資する理由)

【人気】FXの始め方!基礎とポイントをわかりやすく解説(為替で儲けよう!投資は大人の趣味)






バス男「ふむ。東京ガールと地方ガールか・・。僕は案外、地方ガールが・・」


バス子「不動産の話をしてたでしょ。ちゃんと話を聞いてた?」


仙人「関連記事としては、マンション投資で失敗?借金で破産する前に(投資/ビジネスで借金することの意味と本質)や、不動産投資のローンのリスクとは?(事業資金や投資資金の「借入(借金)をする・しない」の判断基準)がお勧めじゃよ。」


<不動産投資関連>
シノケン賃貸アパート経営の評判は?シノケンの資料請求してみた体験談(シノケン資料請求してみた)
人気の不動産投資セミナーおすすめ比較ランキング!初心者編(不動産投資セミナーの比較)
不動産投資で年収300万円を年収1000万円にする方法!融資の条件や年収も(銀行融資で物件を買っていくコツ)
公務員のおすすめ副業は不動産投資!と株以外にもう1つ(公務員の不動産投資まとめ)
不動産投資は儲からないしやめとけ!実際は難しいから無理な理由(不動産投資の裏話)


関連駐車場経営よりコインパーキング経営(コインパーキング経営の実情とは?)
自宅でパソコン仕事/不労所得(分身の術による錬金仙術)
アパート経営マンション経営の失敗原因(長期投資になる不動産事業のリスク)
お金を浪費する彼女/夫|貯める彼氏/妻(お金と人間関係のバランス)
月収20~30万円の壁を越える方法
20/30代で年収1000万円以上稼ぐ方法(異性欲)
ローンを組むな!?(世の中の成り立ち)
配当金生活は可能?





お勧め超高利回りソーシャルレンディングの仕組みとリスク!体験談(超高時給の投資)
産業用太陽光発電への投資!メリット/デメリット(不動産投資より手堅い)
穴場の高額バイトお勧め7つ!知らなきゃ損するよ(穴場のアルバイトをご紹介)
結婚チャンステスト!楽天オーネット体験談(結婚チャンステストやってみたよ)
貯金ができない人の強制貯金術(貯金できない理由は「お金の預け先」を間違っているから)
お勧め派遣会社!正社員になる賢い方法も(お勧めの派遣会社はココ!)
既卒やフリーターにお勧めな就職サイトはコレ(既卒やフリーター専用の正社員就職サイト)
歯が白くなるホワイトニング歯磨き粉の効果がすごい!(ホワイトニング歯磨き粉レビュー)
職種別!おすすめ転職サイトの紹介と説明(職種別!お勧め転職サイトはコレ!)
FXの始め方!基礎とポイントをわかりやすく解説(為替で儲けよう!投資は大人の趣味)
株式投資の始め方!株は楽しいよ(株で儲けよう!投資は大人の趣味)





★ 生活費の節約術とお金を増やす方法(月5万円/年60万円の自由なお金を作る方法)

★ 見た目年齢の若い元気な人になる方法(実年齢より見た目年齢が若い人がやっていること)

★ 恋愛/婚活!出会いの方法一覧(自分に合った出会いの方法を見つけよう)


仕事仙術

恋愛・婚活仙術

その他