アパート経営マンション経営の失敗原因  


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アパート経営マンション経営の失敗原因

アパート経営マンション経営の失敗原因
不動産投資の典型的な失敗原因とは?長期投資になる不動産事業のリスクとは?


バス男「家賃収入って良いよね。僕もアパート経営かマンション経営をしようかな。」


バス子「多額のローンを組むなら気をつけないとね。仙人の【アパート経営マンション経営の失敗原因】の話は聞いた?」


バス男「ほ〜、仙人様の【〜長期投資になる不動産事業のリスクとは?〜アパート経営マンション経営の失敗原因】・・・・」







〜長期投資になる不動産事業のリスクとは?〜

1.アパート経営マンション経営の失敗原因

@ワンルームマンション経営/中古新築アパート経営のリスク/資金/資金

■借入さえすれば、まとまった額の、ある程度安定した不労所得を(他の事業に比べれば)早く手にすることができる不動産投資は、

アーリーリタイアを目指している会社員や、副収入が欲しいサラリーマンに人気ですよね。

不動産投資で成功しセミリタイアする条件やコツ30代40代編(成功のコツ)

しかし、一軒目から、市場には出回っていないお宝格安物件を紹介などで手に出来る可能性は低いことを考えると、税引き後の
実質利回りは5%程度が現実的なのでしょうか。

不動産投資の利回りとは?3種類あるよ!計算方法や目安も(不動産投資の利回りまとめ)

5%程度の利回りであれば、なにも面倒な物件探しや、購入手続き、管理の煩雑さを請け負って現物不動産を買わなくても、株式市場の低迷期に不動産リートや高配当の株を買う方法でも良さそうに思えますよね。

今は、手堅く高利回りで資産運用ができるソーシャルレンディング投資もありますしね。

平均利回り6〜7〜8%以上の投資対象ならクラウドファンディング投資型(高利回りの投資対象)

アパート経営やマンション経営するなら、不動産リートの方が分散投資出来てリスクを下げられる!

しかし、個人投資家にとっての1番のネックは「まとまった投資資金がないこと」であるため、借入によって、まとまった額の投資を行える不動産投資は、リスクに目をつぶってでも行いたいと考える人が途絶えないようです。

不動産投資の自己資金はいくら必要?1000万円も必要ない理由とは?(不動産投資の本質)

また、その他の事業に比べると手間や時間がかかりにくいのも個人投資家にとっては魅力ですよね。

銀行から借金をしてアパートを一棟買えば、もしくは賃貸用マンション一室を買えば、その日から安定した?不労所得を手にする起業家であり投資家であり大家さんです。

起業したいけど職種は何を?不動産投資で起業する魅力は稼げるだけじゃない(不動産投資起業まとめ)

一方、仮にアフィリエイト事業で不労所得を得ようと思えば、何年もコツコツと地味に作業をし続けなければいけないでしょう。

パソコンでお金を稼ぐ方法(アフィリエイト初心者の方へ)

このような事情もあり、つい不動産投資(中古アパート購入や投資用マンション購入)を検討しがちですが、不動産投資はリスクもあり、失敗する人も少なくないそうです。

アパート経営やマンション経営の失敗原因とは?

どの投資の世界でもそうですが、成功した人ばかりがとりあげられるため成功する確率が高いように錯覚してしまいがちですが、不動産投資で失敗してしまう人も実際にいるようです。

そしてインターネットビジネスの失敗の場合、「稼げなかった!」と、ただ稼げないだけでお金が減ることはほぼないですが、不動産投資で失敗をすれば借金が残ってしまうことになるでしょう。

また、不動産投資が成功したかどうかは、10年、20年と経ってみなければわからない場合もありそうです。

銀行から借金をしてアパートを一棟買えば、その日から安定した?不労所得を手にする起業家であり投資家であり大家さんになれ、買った頃は物件も新しく入居率も高いため5年くらいは「私は成功者だ!」と言うことができるかもしれませんが・・・・

10年後、近隣に新築アパートが増え、賃貸希望人口が減少し、家賃も入居率も物件価値(物件価格)も下がって、「こんなハズじゃなかった!これではもう、トータルではマイナスだ!上手くいったのは最初の7、8年までだった」となることも十分に考えられるでしょう。

変化の激しい時代に・・つまり10年後や20年後の状況の予測がたちにくい時代に、長期計画をもとに長期でローンを組む不動産投資。

その時点でリスキーであるのに、さらに個人が保有できる物件数は、いろいろいっても大企業が行っている不動産投資に比べれば、たかがしれており、分散のリスクヘッジがききにくいのが個人が行う不動産投資なのかもしれません。

こういった事情もあるため、安易な気持ちで不動産投資を始めると、借金によって人生まで狂わせてしまう可能性があるのが不動産投資なのかもしれません。

今回の記事では、不動産投資を安易に検討する前に、冷静さを取り戻す意味でも不動産投資のリスクについて、主に見てみたいと思います。



A中古新築アパート経営ワンルームマンション経営の失敗とリスク
■マンション投資や、アパート購入には、以下のようなリスクも潜んでいるのかもしれません。

@地震など天災
→巨大地震などの天災が起き建物が崩壊して、ローンだけが残る可能性も0ではないかもしれません。
大家業はビジネスであるため、「事業の失敗」として自己責任とされ、来る日も来る日も借金返済の日々となってしまうかもしれません。

A放射能や自殺など人災
→大地震が起きて近くの原発が爆発したり、部屋で自殺が起きたり、近くで事件が起きたりして風評被害が発生し、家賃を下げて敷金を0円にしても、空室がでてしまうようなことになってしまう場合もあるかもしれません。

また、5年後10年後、近くの工場や商業施設が撤退し、急に賃貸人口が減るかもしれませんし、道路が出来たり、なくなったりして、急に状況が変わってしまうかもしれません。

「心配しすぎだ」とも思うわけですが、それら理由より借金だけが残ってしまった失敗大家さんは実際にいるのかもしれません。


〜中古新築アパート経営ワンルームマンション経営の失敗とリスク〜
不動産投資の失敗原因→10年20年の間には天災や人災は起こりうるため


事業を行うならば天災や人災のリスクを背負うことになるわけですが、それらリスクが低い不動産投資・・例えばコインパーキング事業もありますし、インターネットビジネスであれば、天災や人災のリスクも小さくなります。

Bライバルの増加と需要の縮小
→アパートや賃貸マンションは、ビジネスと違い、ブランド化や差別化が難しいため、自分の所有する物件の近くに新しい物件が増えれば、入居率が下がり家賃を下げなければいけなくなりがちでしょう。

ビジネスでは、ブランド化や差別化が出来なければ値下げ合戦に巻き込まれるわけですが、大家業もそうなのかもしれません。

近くに新しい物件が増えていけば家賃は下がっていき、入居率と家賃が下がれば利回りも低下して物件価値が下がり、3000万円で購入した物件が、1000万円で売りにだしても売れない・・・不動産投資から撤退したくても撤退できない、そのようなことも考えられますよね。

人口や世帯数が減少している日本国において、賃貸住宅の建築は行われ続けており、2035年には空室率が40パーセントを超える!とも言われています。


〜中古新築アパート経営ワンルームマンション経営の失敗とリスク〜
不動産投資の失敗原因→10年20年の間に状況の変化が起こりうるため。


不動産投資が好きであれば、あえて、状況の厳しいビジネス・事業に新規参入するのも良いですが、もっと他のビジネス・事業に新規参入する選択肢もあることでしょう。

日本の不動産投資に詳しくなっても将来的には、それでは利益を出しにくくなるかもしれません。

が、例えば海外の株式や海外のwebビジネスに詳しくなれば将来も利益をだせるかもしれません。世界的には人口は増えていくからです。

C入居トラブル
→入居率を上げるだけなら、家賃を下げれば良さそうですね。

「今なら月々の家賃200円だよキャンペーン」をすれば入居率は100%になりそうですね。しかし、家賃を下げて入居率を確保する作戦をとると利益率が下がるばかりか、入居者にも問題のある人が増えていき、大家業も大変になるかもしれません。

たった1人、迷惑な人が入居してきただけで、それまで住んでいた良い人たちが嫌がりアパートをでていき、それ以降、入居があっても退去までが早く・・・仕方ないため原因である迷惑な人に注意をするも聞いてもらえず、、、なんてことも、起こりうるかもしれません。
そんなことまである大家業は思ったより大変なのかもしれません。

Cリフォーム費用
→「トイレが壊れた」「見た目を良くするために外装工事をする」「リフォームのため内装工事をする」など、物件の年数が経てば経つほど、リフォーム費用がかさみはじめます。
新築物件を買って、築年数が古くなりリフォーム費用がかさみ始めたら売却する方法もありますが、なかなか買い手がつかず、仕方ないから安値で売ったせいでトータルマイナスとなってしまうこともありそうですね。

中古物件を購入しリフォームして不動産価値をあげ、家賃を上げて利回りを上げる方法もありますが、そのようなリノベーションは投資というよりも事業であり、忙しい会社員やサラリーマンが行うのは現実的ではないのかもしれません。

D解体費用
→中古物件のリノベーション作戦で数年稼ぎ、いざ売ろうとした時には築年数が経ちすぎていて売れない・・・そういったこともあるのかもしれません。そうなれば解体費用などもかかることになりそうです。

E増税
→今後、日本経済が悪化し、増税の必要性が高まれば、不動産関連の税金が上がる可能性もありそうですね。
増税によって収支シュミレーションとおりの利益がだせなくなっていき借金を返せなくなり、物件を売ろうとしても買い手がつかないため売れず自己破産となっても「事業の失敗ですね」とされるのが不動産投資なのかもしれません。



B中古新築アパート経営ワンルームマンション経営の失敗とリスク
■素人で、尚且つ、昼間に仕事があるサラリーマンが、専業で取り組むプロや法人がひしめく不動産市場において成功しようと思うならば、それは多くの人が考えているより簡単なことではないのかもしれません。

ただし、アパート経営、マンション経営は、飲食店を新規開業するなど、他の事業に比べれば成功する確率は高いことでしょう。
東京など都市圏にて、立地の良い物件を、適正価格以下で購入さえ出来れば、成功する確率が高くなるからです。

他の事業と違い、差別化をはかりにくいだけに、良い物件を取得さえできれば、あとはプロや大手企業とも互角に戦える・・・それは不動産投資に個人が参入して成功できる理由の1つになっているようです。
※工夫や資本量によって差別化・ブランド化がはかれる事業の場合、プロや大手企業に、素人個人は負けてしまいがち。

さて、借入れによって失敗すると人生まで狂わしてしまうリスクがあるのが不動産投資のため、マイナス面ばかりを見てきましたが、「不動産投資のために借りたローンが返済できなくなるケースは、とても少ない」という話も見聞きしたことがあります。

不動産投資のために借りたローンが返済できなくなるケースが多いならば、銀行も、素人の個人にはお金をかさなくなるでしょうが、貸している現状をみるに、ローンが返せなくなるケース・・・つまり失敗するケースは、少ないのかもしれません。

きっと、多額の借金までする不動産投資を始める人の多くは、本気で取り組むために勉強も行うし努力もするのでしょう。
その点は、参入障壁が低いインターネットビジネスとは違う点ですよね。

不動産投資を行うならば、しっかり勉強して、リスクをおさえ始めたいものですね。

さて、今回の記事も最後まで目をとおして下さり、ありがとうございました。
感謝しています。


〜追記〜
アパート経営やマンション経営が難しいのは「20年〜30年の入居率を予想できない点」ですよね。

一方、太陽光発電投資は、20年間の利益を国と太陽光が保証してくれる奇跡的な投資対象となっています。

よって、「不動産投資はリスクが高い」と思っている人も、太陽光発電投資には投資を行っている人が少なくありません。

個人的にも、不動産投資をするよりも太陽光発電投資の方が、遥かに安全性が高いし、失敗する確率も低いと考えています。

現在は中古発電所の売買も盛んな太陽光発電投資については、産業用太陽光発電への投資!メリット/デメリット(不動産投資より手堅い)の記事が詳しいです。


また、1万円など、少額から投資できるソーシャルレンディングも、不動産投資に興味がある人にはおすすめです。

ファンドによっては、安全性の高い不動産を担保にしたうえで、利回り11%の案件などもあります。

少額から投資可能なため、5つのファンド、10のファンドと、分散投資しやすく、利回りは不動産投資と同じくらい高いのに、不動産投資より失敗を減らせる投資対象となっています。

毎月、入ってくる利息収入が不労所得となるソーシャルレンディング投資については、クラウドファンディング投資型とは?仕組みと魅力を僕が解説します(始め方やコツも)の記事が詳しいです。

〜中古新築アパート経営ワンルームマンション経営の失敗とリスク〜
<writer 名無き仙人>


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バス男「なんだか不動産投資は大変そうだな〜」


バス子「もっと簡単に不動産投資をしたい場合はリートもお勧めよ。リートなら海外の不動産にも投資できるのよ。」


仙人「関連記事としては、マンション投資で失敗?借金で破産する前に(投資/ビジネスで借金することの意味と本質)や、不動産投資のローンのリスクとは?(事業資金や投資資金の「借入(借金)をする・しない」の判断基準)がお勧めじゃよ。」


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